Compraventa de inmuebles
Gestión de la venta o la compra
Puede decidir gestionar la venta o la compra de un inmueble «por su cuenta». Aunque la ley permite a cualquier ciudadano gestionar por sí mismo la venta o la compra de su inmueble, para evitar problemas que puedan surgir posteriormente durante la operación le recomendamos acudir a un profesional: un abogado facultado para prestar servicios jurídicos o un notario que pueda administrar los bienes de sus clientes, actividad en cierto modo similar a la inmobiliaria; o bien a una agencia inmobiliaria autorizada para ejercer dicha actividad y que tenga un contrato de prestación de servicios jurídicos con un profesional del derecho habilitado.
Si decide acudir a un abogado o a un notario y desea comprobar que está facultado para prestar servicios jurídicos y que pertenece a su respectivo colegio profesional —el Colegio de Abogados de la República Eslovaca o el Colegio de Notarios de la República Eslovaca—, podrá encontrarlo en el listado de abogados del sitio web www.sak.sk o en el listado de notarios del sitio web www.notar.sk. También puede pedirle que acredite su habilitación para prestar dichos servicios.
La diferencia entre una agencia inmobiliaria y un profesional del derecho es que los abogados y los notarios están asegurados por ley frente a los daños que pudieran causar a sus clientes en el ejercicio de su profesión. En caso de que se acredite un daño, el Estado lo indemniza en su nombre y posteriormente les reclama el importe abonado.
Comprobación del estado del inmueble y verificación de las partes contratantes
Antes de comprar un inmueble, es necesario verificar que el vendedor sea su verdadero propietario y comprobar su situación jurídica y su estado material. Tampoco debe olvidarse de verificar la solvencia del comprador.
Si decide gestionar la compraventa a través de una agencia inmobiliaria o de un profesional del derecho, este realizará por usted todos los trámites necesarios.
Contrato de compraventa de un inmueble
No debe subestimarse la importancia del contrato de compraventa. Es el elemento más importante de la transmisión de un inmueble. Puede redactarlo usted mismo, pero se expone al riesgo de que surjan problemas posteriormente relacionados con el contrato así redactado.
Contrato de compraventa formalizado en escritura notarial y presentación ante el catastro
Si decide acudir a un profesional del derecho, un notario puede ofrecerle un servicio integral para la venta del inmueble. En particular, puede redactar un contrato de compraventa de calidad y presentarlo electrónicamente ante el catastro mediante un procedimiento acelerado, con una tasa administrativa reducida. Si compra al contado, también puede recurrir directamente al depósito notarial para realizar la transmisión del inmueble de la forma más segura disponible actualmente en el mercado.
Un buen contrato de compraventa de un inmueble
Si ha decidido vender o comprar un inmueble, necesita un contrato de compraventa que le ofrezca seguridad jurídica. Este documento recibe distintas denominaciones, como contrato de compraventa o contrato de compraventa de un inmueble. Si tiene por objeto un piso, también suele denominarse contrato de transmisión de la propiedad de un piso. No obstante, a nuestros efectos lo denominaremos «contrato de compraventa».
¿Qué debe contener un contrato de compraventa?
Todo contrato de compraventa debe constar por escrito y contener los elementos esenciales exigidos por el Código Civil para ser válido. Debe identificar a las partes contratantes, el objeto de la compraventa y el importe del precio. El precio debe corresponder al valor de mercado para que sea adecuado.
Cuando se trate de un piso o un local no residencial, el contrato de compraventa deberá contener, además de los elementos esenciales previstos en el Código Civil, los exigidos por la Ley n.º 182/1993 Z.z. sobre la propiedad de pisos y locales no residenciales, en particular:
- Descripción del piso o del local no residencial y sus anexos.
- Descripción de los elementos y las instalaciones comunes del edificio.
- Regulación de los derechos sobre los terrenos ocupados por el edificio y los terrenos adyacentes.
- Estado técnico del piso o del local no residencial.
- Administración del edificio.
- Regulación de los derechos relativos a las instalaciones de protección civil.
Otras cláusulas del contrato de compraventa
Es imprescindible incluir en el contrato de compraventa otras cláusulas relativas a las declaraciones del vendedor sobre el estado técnico del inmueble. Por ejemplo, deben mencionarse los defectos manifiestos, la situación jurídica del inmueble, las cargas que lo graven, las posibles deudas y cantidades pendientes de pago relacionadas con él, los procedimientos judiciales o de otra índole en curso, así como cualquier obligación frente a terceros que el vendedor haya asumido respecto del inmueble en virtud de otro contrato o acuerdo.
En cuanto a las declaraciones del comprador, el contrato de compraventa también debería recoger, en particular, que no se encuentra en situación de insolvencia, que no tiene obligaciones frente a terceros que limiten su capacidad para pagar el precio, que no está sujeto a un procedimiento de ejecución ni a otro procedimiento y que no se encuentra en ninguna situación jurídica que le impida cumplir las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, entre otras cuestiones.
Es conveniente que el contrato de compraventa incluya también las siguientes cláusulas:
- Liquidación de las cantidades pendientes de pago y las deudas relacionadas con el inmueble, si las hubiera.
- Transmisión del derecho de propiedad del vendedor al comprador.
- Entrada en vigor, eficacia y efectos reales del contrato.
- Entrega y recepción del inmueble.
- Transmisión del riesgo de daños en el inmueble.
- Regularización del domicilio permanente declarado del vendedor y, en su caso, de otras personas.
- Vivienda sustitutoria.
- Cambio de titularidad de los suministros energéticos.
- Suspensión o terminación del procedimiento de inscripción ante el catastro.
- Desistimiento del contrato.
- Estipulación de penalizaciones contractuales.
- Indemnización por daños y perjuicios.
- Notificaciones.
- Gastos de legitimación notarial de firmas y tasa administrativa del catastro.
- Comisión de la agencia inmobiliaria.
- Honorarios por los servicios jurídicos del abogado o del notario.
Un contrato de compraventa imparcial
El contrato de compraventa debe ser equilibrado y resultar igual de favorable para el vendedor que para el comprador. Los derechos y obligaciones del vendedor deben corresponderse con los del comprador. Si lo redacta una persona sin conocimientos jurídicos, el contrato siempre tenderá a favorecerla a ella y no a la otra parte. Incluirá más derechos que obligaciones, aunque a menudo estos derechos poco tienen que ver con la legislación o con la posibilidad de hacerlos valer.
Si acude a una agencia inmobiliaria, esta debería preparar, a través del profesional del derecho con el que tenga contratado el servicio, un contrato de compraventa que proteja los intereses de ambas partes. Sin embargo, a menudo sucede que, pese a ello, el contrato favorece únicamente al vendedor o al comprador, generalmente a quien paga la comisión de la agencia inmobiliaria.
Si acude a un abogado, este actuará de forma similar. El abogado siempre tiene un contrato de prestación de servicios jurídicos con una sola de las partes —el vendedor o el comprador—, que es su cliente, por lo que naturalmente defenderá sus intereses.
Si acude a un notario, la ley le exige actuar con imparcialidad e independencia. No puede favorecer a ninguna de las partes contratantes, porque ejerce una función pública y su actividad notarial constituye el ejercicio de la autoridad pública que le ha encomendado el Estado.
Cualquier ciudadano de la República Eslovaca puede redactar su propio contrato de compraventa si vende bienes de su propiedad o adquiere bienes para sí mismo.
Sin embargo, esto suele acabar en la denegación de la inscripción del derecho de propiedad por el departamento catastral de la oficina de distrito competente, o en la aparición de algún otro problema. Entre los problemas frecuentes se encuentran el impago total o parcial del precio, los defectos jurídicos o materiales del inmueble, la falta de entrega del inmueble, el desistimiento del contrato y la consiguiente reversión de la transmisión de la propiedad, el riesgo de daños y deterioro fortuito del bien, la aparición de cargas, deudas o cantidades pendientes de pago anteriormente desconocidas, y los procedimientos judiciales relativos al inmueble, entre otros.
Es muy difícil redactar un buen contrato de compraventa de un inmueble sin la formación jurídica y la experiencia necesarias. ¡No se fíe de los modelos que descargue de internet! Desconoce quién los redactó, si cumplen los requisitos legales y si contemplan todo lo que necesita resolver en su situación particular. Le recomendamos sin reservas que recurra a los servicios jurídicos de un abogado o un notario.
nubb.sk
