Aankoop en verkoop van onroerend goed

Aankoop en verkoop van onroerend goed

Begeleiding bij de verkoop of aankoop

U kunt besluiten de verkoop of aankoop van onroerend goed ‘in eigen beheer’ te regelen. Hoewel iedere burger volgens de wet de verkoop of aankoop van zijn onroerend goed zelf mag regelen, raden wij aan om ter voorkoming van latere problemen die zich bij de verkoop of aankoop kunnen voordoen, een professional in te schakelen: een juridisch beroepsbeoefenaar die bevoegd is juridische diensten te verlenen — een advocaat of notaris die het vermogen van een cliënt kan beheren, wat in zekere zin vergelijkbaar is met makelaarsactiviteiten — of een makelaarskantoor dat bevoegd is makelaarsactiviteiten uit te oefenen en een overeenkomst voor juridische dienstverlening heeft gesloten met een bevoegde juridisch beroepsbeoefenaar.

Als u besluit een advocaat of notaris in te schakelen en wilt controleren of deze bevoegd is juridische diensten te verlenen en lid is van de beroepsorganisatie — de Slowaakse Orde van Advocaten of de Slowaakse Kamer van Notarissen — kunt u hem vinden in de lijst van advocaten op www.sak.sk of de lijst van notarissen op www.notar.sk. U kunt de juridisch beroepsbeoefenaar ook vragen zijn bevoegdheid om juridische diensten te verlenen aan te tonen.

Het verschil tussen een makelaarskantoor en een juridisch beroepsbeoefenaar is dat advocaten en notarissen wettelijk verzekerd zijn tegen schade die zij hun cliënten bij de uitoefening van hun beroep veroorzaken. Bij aantoonbare schade vergoedt de staat deze namens hen en verhaalt hij het bedrag vervolgens op hen.

Vaststelling van de staat van het onroerend goed en controle van de contractpartijen

Vóór de aankoop van onroerend goed moet worden gecontroleerd of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is en wat de juridische en feitelijke staat van het onroerend goed is. Vergeet ook niet de kredietwaardigheid van de koper te controleren.

Als u besluit de aankoop en verkoop via een makelaarskantoor of juridisch beroepsbeoefenaar te regelen, voert een professional alle noodzakelijke stappen voor u uit.

Koopovereenkomst voor onroerend goed

Onderschat het belang van de koopovereenkomst niet. Bij de overdracht van onroerend goed is dit het belangrijkste document. U kunt de overeenkomst zelf opstellen, maar dan loopt u het risico dat er later problemen ontstaan in verband met de aldus opgestelde overeenkomst.

Koopovereenkomst in de vorm van een notariële akte en indiening bij het kadaster

Als u besluit een juridisch beroepsbeoefenaar in te schakelen, kan een notaris u bij de verkoop van onroerend goed volledig begeleiden. Hij kan met name een degelijke koopovereenkomst opstellen en deze elektronisch bij het kadaster indienen via een versnelde procedure met lagere administratieve kosten. Als u contant betaalt, kunt u meteen gebruikmaken van een notarieel depot voor de veiligste overdracht van onroerend goed die momenteel op de markt beschikbaar is.

Een goede koopovereenkomst voor onroerend goed

Als u hebt besloten onroerend goed te verkopen of te kopen, hebt u een koopovereenkomst nodig die rechtszekerheid biedt. Deze wordt op verschillende manieren aangeduid, bijvoorbeeld als koop-verkoopovereenkomst of koopovereenkomst voor onroerend goed. Als de overeenkomst betrekking heeft op een appartement, wordt zij ook wel een overeenkomst tot overdracht van de eigendom van een appartement genoemd. Voor onze doeleinden noemen wij haar echter ‘koopovereenkomst’.

Wat moet een koopovereenkomst bevatten?

Elke koopovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld en de wezenlijke elementen bevatten die het Burgerlijk Wetboek voor haar geldigheid voorschrijft. Zij moet de contractpartijen, het voorwerp van de verkoop of aankoop en de hoogte van de koopprijs vermelden. De koopprijs moet overeenkomen met de marktwaarde om redelijk te zijn.

Als de koopovereenkomst betrekking heeft op een appartement of een niet voor bewoning bestemde ruimte, moet zij naast de wezenlijke elementen volgens het Burgerlijk Wetboek ook de elementen bevatten die wet nr. 182/1993 Z.z. betreffende de eigendom van appartementen en niet voor bewoning bestemde ruimten voorschrijft, met name:

• Een beschrijving van het appartement of de niet voor bewoning bestemde ruimte en de daarbij behorende voorzieningen.
• Een beschrijving van de gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijke voorzieningen van het appartementsgebouw.
• Een regeling van de rechten op de grond waarop het appartementsgebouw staat en op de aangrenzende grond.
• De technische staat van het appartement of de niet voor bewoning bestemde ruimte.
• Het beheer van het appartementsgebouw.
• Een regeling van de rechten met betrekking tot voorzieningen voor civiele bescherming.

Overige bepalingen van de koopovereenkomst

In de koopovereenkomst moeten ook andere bepalingen worden opgenomen in de vorm van verklaringen van de verkoper over de technische staat van het onroerend goed. Bijvoorbeeld over zichtbare gebreken, de juridische status van het onroerend goed, lasten die erop rusten, eventuele schulden en achterstallige betalingen die ermee verband houden, lopende gerechtelijke of andere procedures en alle verplichtingen die de verkoper tegenover derden met betrekking tot het onroerend goed is aangegaan op grond van een andere overeenkomst of afspraak.

Wat de verklaringen van de koper betreft, moet de koopovereenkomst met name ook verklaringen bevatten dat hij niet insolvent is, geen verplichtingen tegenover derden heeft die zijn vermogen om de koopprijs te betalen beperken, dat er tegen hem geen executieprocedure of andere procedure loopt en dat hij zich niet in een juridische positie bevindt die hem belet zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen, en dergelijke.

Het is wenselijk dat de koopovereenkomst ook de volgende bepalingen bevat:

• De afwikkeling van eventuele achterstallige betalingen en schulden met betrekking tot het onroerend goed.
• De overgang van het eigendomsrecht van de verkoper op de koper.
• Het van kracht worden, de inwerkingtreding en de goederenrechtelijke gevolgen van de overeenkomst.
• De oplevering en aanvaarding van het onroerend goed.
• De overgang van het risico van schade aan het onroerend goed.
• De afwikkeling van de geregistreerde vaste woonplaats van de verkoper en eventueel van andere personen.
• Vervangende woonruimte.
• De overschrijving van energiecontracten.
• De onderbreking of beëindiging van de procedure tot inschrijving bij het kadaster.
• De ontbinding van de overeenkomst.
• De vastlegging van contractuele boetes.
• Schadevergoeding.
• De betekening en verzending van stukken.
• De kosten van de notariële legalisatie van handtekeningen en de administratieve kosten bij het kadaster.
• De provisie van het makelaarskantoor.
• De kosten van juridische dienstverlening door een advocaat of notaris.

Een onpartijdige koopovereenkomst

Een koopovereenkomst moet evenwichtig zijn en zowel voor de verkoper als voor de koper gunstig zijn. De rechten en verplichtingen van de verkoper moeten overeenstemmen met die van de koper. Als een leek zelf een koopovereenkomst opstelt, zal deze altijd alleen voor hemzelf gunstig zijn en niet voor de andere partij. Hij zal er altijd meer rechten dan verplichtingen in opnemen, die echter vaak weinig te maken hebben met het recht en de eventuele afdwingbaarheid daarvan.

Als u een makelaarskantoor inschakelt, moet dit via de juridisch beroepsbeoefenaar met wie het samenwerkt een koopovereenkomst voor u opstellen die de belangen van beide contractpartijen behartigt. Toch komt het vaak voor dat de koopovereenkomst alleen gunstig is voor de verkoper of de koper, doorgaans voor degene die de provisie aan het makelaarskantoor betaalt.

Als u een advocaat inschakelt, zal deze op vergelijkbare wijze handelen. Een advocaat sluit een overeenkomst voor juridische dienstverlening altijd met slechts één van de contractpartijen als cliënt — de verkoper of de koper — en zal daarom vanzelfsprekend de belangen van zijn cliënt behartigen.

Als u een notaris inschakelt, schrijft de wet hem voor onpartijdig en onafhankelijk te zijn. Hij mag geen van de contractpartijen bevoordelen, omdat hij een openbaar ambtsdrager is en de uitoefening van het notarisambt een uitoefening is van openbaar gezag dat de staat hem heeft toevertrouwd.

Iedere burger in de Slowaakse Republiek mag zijn eigen koopovereenkomst opstellen als hij zijn eigendom verkoopt of eigendom voor zichzelf koopt.

Meestal leidt dit er echter toe dat de koopovereenkomst de procedure voor goedkeuring van de inschrijving van het eigendomsrecht bij de kadastrale afdeling van het bevoegde districtskantoor niet doorstaat, of dat er een ander probleem ontstaat. Veelvoorkomende problemen zijn het niet betalen van de koopprijs of een deel daarvan, juridische en feitelijke gebreken van het onroerend goed, het niet opleveren van het onroerend goed, de ontbinding van de overeenkomst en de daarmee samenhangende terugoverdracht van de eigendom, het risico van schade en toevallige verslechtering van de zaak, nieuw ontdekte lasten, schulden, achterstallige betalingen en gerechtelijke procedures met betrekking tot het onroerend goed, en dergelijke.

Het is zeer moeilijk om zonder de nodige juridische opleiding en praktijkervaring een goede koopovereenkomst voor onroerend goed op te stellen. Vertrouw niet op modellen die u van internet downloadt! U weet niet wie ze heeft geschreven, of ze aan de wettelijke vereisten voldoen en of ze alles bevatten wat in uw situatie moet worden geregeld. Wij raden u beslist aan gebruik te maken van de juridische diensten van een advocaat of notaris.

nubb.sk