Kupno i sprzedaż nieruchomości
Organizacja sprzedaży lub zakupu
Można zdecydować się na przeprowadzenie sprzedaży lub zakupu nieruchomości „we własnym zakresie”. Choć zgodnie z prawem każdy może samodzielnie zorganizować sprzedaż lub zakup swojej nieruchomości, aby uniknąć późniejszych problemów, które mogą pojawić się przy sprzedaży lub zakupie, zalecamy zwrócenie się w tej sprawie do profesjonalisty. Może to być osoba uprawniona do świadczenia usług prawnych – adwokat lub notariusz, który może zarządzać majątkiem klienta, co stanowi pewną formę działalności podobnej do pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, albo biuro nieruchomości uprawnione do prowadzenia takiej działalności i mające zawartą umowę o świadczenie usług prawnych z uprawnionym prawnikiem.
Jeśli zdecydują się Państwo zwrócić do adwokata lub notariusza i chcą sprawdzić, czy jest on uprawniony do świadczenia usług prawnych oraz należy do właściwego samorządu zawodowego – Słowackiej Izby Adwokackiej lub Izby Notarialnej Republiki Słowackiej – można znaleźć go w wykazie adwokatów na stronie www.sak.sk lub w wykazie notariuszy na stronie www.notar.sk. Można również poprosić go o okazanie dokumentu potwierdzającego uprawnienie do świadczenia usług prawnych.
Różnica między biurem nieruchomości a adwokatem lub notariuszem polega na tym, że adwokaci i notariusze są z mocy prawa ubezpieczeni od odpowiedzialności za szkody, które mogliby wyrządzić swoim klientom podczas wykonywania zawodu. W przypadku udowodnionej szkody odszkodowanie wypłaca za nich państwo, które następnie dochodzi od nich zwrotu tej kwoty.
Ustalenie stanu nieruchomości i weryfikacja stron umowy
Przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić, czy sprzedający jest jej rzeczywistym właścicielem, oraz zweryfikować jej stan prawny i faktyczny. Nie należy też zapominać o sprawdzeniu wiarygodności finansowej kupującego.
Jeśli zdecydują się Państwo przeprowadzić zakup i sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości lub prawnika, wszystkie niezbędne czynności wykona za Państwa profesjonalista.
Umowa sprzedaży nieruchomości
Nie należy lekceważyć znaczenia umowy sprzedaży. Przy przenoszeniu własności nieruchomości jest ona najważniejsza. Można sporządzić ją samodzielnie, ale wiąże się to z ryzykiem późniejszych problemów wynikających z tak przygotowanej umowy.
Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego i złożenie wniosku do katastru nieruchomości
Jeśli zdecydują się Państwo skorzystać z usług prawnika, notariusz może zapewnić kompleksową obsługę sprzedaży nieruchomości. Przede wszystkim może sporządzić rzetelną umowę sprzedaży i złożyć ją elektronicznie w katastrze nieruchomości w trybie przyspieszonym, przy obniżonej opłacie administracyjnej. Jeśli kupują Państwo nieruchomość za gotówkę, mogą Państwo również skorzystać z depozytu notarialnego, aby przeprowadzić przeniesienie własności nieruchomości w najbezpieczniejszy sposób dostępny obecnie na rynku.
Dobra umowa sprzedaży nieruchomości
Jeśli zdecydują się Państwo sprzedać lub kupić nieruchomość, potrzebują Państwo umowy sprzedaży zapewniającej pewność prawną. Bywa ona różnie nazywana: umową kupna-sprzedaży albo umową sprzedaży nieruchomości. Gdy jej przedmiotem jest lokal mieszkalny, bywa też określana jako umowa przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Na nasze potrzeby będziemy jednak nazywać ją „umową sprzedaży”.
Co powinna zawierać umowa sprzedaży?
Każda umowa sprzedaży musi mieć formę pisemną i zawierać elementy istotne wymagane przez Kodeks cywilny, aby była ważna. Musi określać strony umowy, przedmiot sprzedaży lub zakupu oraz wysokość ceny sprzedaży. Cena powinna odpowiadać wartości rynkowej, aby była adekwatna.
Jeżeli umowa sprzedaży dotyczy lokalu mieszkalnego lub użytkowego, oprócz elementów istotnych wymaganych przez Kodeks cywilny musi zawierać także elementy przewidziane w ustawie nr 182/1993 Z.z. o własności lokali mieszkalnych i użytkowych, w szczególności:
- Opis lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz jego pomieszczeń przynależnych.
- Opis części wspólnych i urządzeń wspólnych budynku mieszkalnego.
- Uregulowanie praw do gruntów zajętych przez budynek mieszkalny oraz do gruntów przyległych.
- Stan techniczny lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
- Zarządzanie budynkiem mieszkalnym.
- Uregulowanie praw do urządzeń ochrony ludności.
Dalsze postanowienia umowy sprzedaży
W umowie sprzedaży należy zawrzeć dalsze postanowienia w formie oświadczeń sprzedającego dotyczących stanu technicznego nieruchomości. Należy na przykład wskazać widoczne wady, stan prawny nieruchomości, jej obciążenia, ewentualne długi i zaległości związane z nieruchomością, toczące się postępowania sądowe lub inne, a także wszelkie zobowiązania sprzedającego wobec osób trzecich dotyczące nieruchomości, zaciągnięte na podstawie innej umowy lub porozumienia.
Jeśli chodzi o oświadczenia kupującego, umowa sprzedaży powinna zawierać również jego oświadczenia dotyczące w szczególności tego, że nie jest niewypłacalny, nie ma wobec osób trzecich zobowiązań ograniczających jego zdolność do zapłaty ceny, nie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne ani inne postępowanie oraz nie znajduje się w sytuacji prawnej uniemożliwiającej wykonanie zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży itp.
Wskazane jest, aby umowa sprzedaży zawierała również następujące postanowienia:
- Uregulowanie zaległości i długów dotyczących nieruchomości, jeśli istnieją.
- Przeniesienie prawa własności ze sprzedającego na kupującego.
- Uzyskanie przez umowę ważności, skuteczności i skutków rzeczowych.
- Wydanie i odbiór nieruchomości.
- Przejście ryzyka szkody w nieruchomości.
- Uregulowanie kwestii zameldowania sprzedającego, ewentualnie innych osób, na pobyt stały.
- Lokal zamienny.
- Przepisanie umów na dostawy mediów.
- Zawieszenie lub umorzenie postępowania w sprawie wpisu do katastru nieruchomości.
- Odstąpienie od umowy.
- Ustanowienie kar umownych.
- Naprawienie szkody.
- Doręczenia.
- Opłaty za poświadczenie podpisów przez notariusza oraz opłata administracyjna w katastrze nieruchomości.
- Prowizja biura nieruchomości.
- Opłaty za usługi prawne adwokata lub notariusza.
Bezstronna umowa sprzedaży
Umowa sprzedaży powinna być wyważona i równie korzystna dla sprzedającego, jak dla kupującego. Zakres praw i obowiązków sprzedającego powinien odpowiadać prawom i obowiązkom kupującego. Jeśli umowę sprzedaży sporządza osoba bez przygotowania prawnego, zawsze będzie ona korzystna tylko dla niej, a nie dla drugiej strony. Zawsze zawrze w niej więcej uprawnień niż obowiązków, choć postanowienia te często nie mają wiele wspólnego z prawem ani z możliwością wyegzekwowania tych uprawnień.
Jeśli zwrócą się Państwo do biura nieruchomości, powinno ono za pośrednictwem współpracującego z nim prawnika przygotować umowę sprzedaży chroniącą interesy obu stron. Często zdarza się jednak, że mimo to umowa jest korzystna tylko dla sprzedającego albo kupującego, zazwyczaj dla tego, kto płaci prowizję biuru nieruchomości.
Jeśli zwrócą się Państwo do adwokata, postąpi on podobnie. Adwokat zawiera umowę o świadczenie usług prawnych zawsze tylko z jedną ze stron jako swoim klientem – sprzedającym albo kupującym – dlatego naturalnie będzie reprezentował interesy swojego klienta.
Jeśli zwrócą się Państwo do notariusza, prawo nakazuje mu zachować bezstronność i niezależność. Nie może faworyzować żadnej ze stron umowy, ponieważ jest osobą pełniącą funkcję publiczną, a wykonywanie czynności notarialnych stanowi sprawowanie władzy publicznej powierzonej mu przez państwo.
Każdy obywatel Republiki Słowackiej może sam sporządzić umowę sprzedaży, jeśli sprzedaje swój majątek lub kupuje mienie na własny użytek.
Najczęściej kończy się to jednak tym, że umowa sprzedaży nie przechodzi pomyślnie postępowania w sprawie zezwolenia na wpis prawa własności we właściwym urzędzie okręgowym, w wydziale katastralnym, albo pojawia się inny problem. Częstymi problemami są niezapłacenie całej ceny lub jej części, wady prawne i faktyczne nieruchomości, niewydanie nieruchomości, odstąpienie od umowy i związane z nim zwrotne przeniesienie własności, ryzyko szkody i przypadkowego pogorszenia stanu rzeczy, nowo ujawnione obciążenia, długi, zaległości, postępowania sądowe dotyczące nieruchomości itp.
Bardzo trudno sporządzić dobrą umowę sprzedaży nieruchomości bez odpowiedniego wykształcenia prawniczego i praktyki. Nie należy polegać na wzorach pobranych z internetu! Nie wiadomo, kto je napisał, czy spełniają wymogi ustawowe ani czy uwzględniają wszystkie kwestie, które należy rozstrzygnąć w danej sytuacji. Zdecydowanie zalecamy skorzystanie z usług prawnych adwokata lub notariusza.
nubb.sk
