Купля-продажа недвижимости
Организация продажи или покупки
Вы можете решить заняться продажей или покупкой недвижимости самостоятельно. Несмотря на то что по закону каждый гражданин может самостоятельно организовать продажу или покупку своей недвижимости, во избежание проблем, которые могут возникнуть впоследствии в ходе продажи или покупки, мы рекомендуем обратиться к специалисту: юристу, уполномоченному оказывать юридические услуги, — адвокату или нотариусу, который может осуществлять управление имуществом клиента, что в определенной степени аналогично деятельности в сфере недвижимости, — либо в агентство недвижимости, имеющее право заниматься деятельностью в сфере недвижимости и заключившее договор об оказании юридических услуг с лицензированным юристом.
Если вы решили обратиться к юристу — адвокату или нотариусу — и хотите проверить, уполномочен ли он оказывать юридические услуги и состоит ли в профессиональной организации — Словацкой палате адвокатов или Нотариальной палате Словацкой Республики, вы найдете его в реестре адвокатов на сайте www.sak.sk или в реестре нотариусов на сайте www.notar.sk. Вы также можете попросить юриста предъявить подтверждение его права оказывать юридические услуги.
Отличие агентства недвижимости от юриста заключается в том, что адвокаты и нотариусы в силу закона застрахованы на случай причинения ущерба своим клиентам при осуществлении профессиональной деятельности. В случае доказанного ущерба его за них возмещает государство, которое впоследствии предъявляет к ним регрессное требование.
Выяснение состояния недвижимости и проверка сторон договора
Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться, что продавец действительно является ее собственником, и проверить правовое и фактическое состояние объекта. Не следует забывать и о проверке платежеспособности покупателя.
Если вы решили осуществить покупку или продажу через агентство недвижимости либо юриста, все необходимые действия за вас выполнит специалист.
Договор купли-продажи недвижимости
Не стоит недооценивать значение договора купли-продажи. При отчуждении недвижимости это самый важный документ. Вы можете составить его самостоятельно, но при этом рискуете столкнуться впоследствии с проблемами, связанными с таким договором.
Договор купли-продажи в форме нотариального акта и подача документов в кадастр
Если вы решили обратиться к юристу, нотариус может предоставить полный комплекс услуг по продаже недвижимости. Прежде всего — составить качественный договор купли-продажи и подать его в кадастр в электронной форме в рамках ускоренной процедуры с пониженным административным сбором. Если вы покупаете недвижимость за наличные, вы можете также воспользоваться нотариальным депозитом, обеспечивающим наиболее безопасный способ передачи недвижимости из доступных в настоящее время на рынке.
Грамотно составленный договор купли-продажи недвижимости
Если вы решили продать или купить недвижимость, вам нужен договор купли-продажи, обеспечивающий правовую определенность. Его называют по-разному: договором купли-продажи или договором купли-продажи недвижимости. Если его предметом является квартира, его также называют договором о передаче права собственности на квартиру. Однако далее мы будем называть его «договором купли-продажи».
Что должен содержать договор купли-продажи?
Каждый договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и содержать существенные условия, предусмотренные Гражданским кодексом, чтобы считаться действительным. В нем должны быть указаны стороны договора, предмет продажи или покупки и размер покупной цены. Покупная цена должна соответствовать рыночной стоимости, чтобы быть соразмерной.
Если речь идет о договоре купли-продажи квартиры или нежилого помещения, помимо существенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом, он должен содержать положения, предусмотренные Законом № 182/1993 Z.z. о собственности на квартиры и нежилые помещения, в частности:
- Описание квартиры или нежилого помещения и относящихся к ним объектов.
- Описание общих частей и общего оборудования многоквартирного дома.
- Положения о правах на земельный участок под многоквартирным домом и прилегающие земельные участки.
- Сведения о техническом состоянии квартиры или нежилого помещения.
- Положения об управлении многоквартирным домом.
- Положения о правах на объекты гражданской защиты.
Дополнительные положения договора купли-продажи
В договоре купли-продажи необходимо предусмотреть дополнительные положения в виде заявлений продавца о техническом состоянии недвижимости. Например, указать явные недостатки, правовой статус недвижимости, имеющиеся обременения, возможные долги и задолженности, связанные с недвижимостью, текущие судебные и иные производства, а также любые обязательства продавца перед третьими лицами в отношении недвижимости, которые он принял на основании другого договора или соглашения.
Что касается заявлений покупателя, договор купли-продажи должен также содержать его заявления, в частности о том, что он не является неплатежеспособным, не имеет обязательств перед третьими лицами, которые ограничивали бы его способность уплатить покупную цену, в отношении него не ведется исполнительное или иное производство и он не находится в таком правовом положении, которое препятствовало бы исполнению обязательств по договору купли-продажи, и тому подобное.
Желательно также включить в договор купли-продажи следующие положения:
- Урегулирование задолженностей и долгов, связанных с недвижимостью, при их наличии.
- Переход права собственности от продавца к покупателю.
- Вступление договора в силу, начало его действия и наступление вещно-правовых последствий.
- Передача и прием недвижимости.
- Переход риска причинения ущерба недвижимости.
- Урегулирование вопроса о зарегистрированном постоянном месте жительства продавца и, при необходимости, других лиц.
- Предоставление другого жилого помещения.
- Переоформление договоров на коммунальные услуги.
- Приостановление или прекращение производства по внесению записи в кадастр.
- Отказ от договора.
- Установление договорных неустоек.
- Возмещение ущерба.
- Порядок направления уведомлений.
- Плата за нотариальное удостоверение подписей и административный сбор за внесение записи в кадастр.
- Вознаграждение агентства недвижимости.
- Плата за юридические услуги адвоката или нотариуса.
Беспристрастный договор купли-продажи
Договор купли-продажи должен быть сбалансированным и одинаково выгодным для продавца и покупателя. Объем прав и обязанностей продавца должен соответствовать правам и обязанностям покупателя. Если договор купли-продажи составляет неспециалист, он всегда будет выгоден только ему самому, а не другой стороне. Он неизменно включит в него больше прав, чем обязанностей, причем нередко такие положения не имеют ничего общего с законом и возможностью их принудительного исполнения.
Если вы обратитесь в агентство недвижимости, оно должно через работающего с ним юриста подготовить договор купли-продажи, защищающий интересы обеих сторон. Однако нередко, несмотря на это, договор оказывается выгоден лишь продавцу или покупателю — обычно тому, кто платит агентству вознаграждение.
Если вы обратитесь к адвокату, он будет действовать сходным образом. Договор об оказании юридических услуг адвокат всегда заключает только с одной из сторон договора как со своим клиентом — продавцом или покупателем, поэтому, естественно, будет отстаивать интересы своего клиента.
Если вы обратитесь к нотариусу, закон обязывает его быть беспристрастным и независимым. Он не вправе отдавать предпочтение ни одной из сторон договора, поскольку является должностным лицом, а нотариальная деятельность представляет собой осуществление публичных полномочий, возложенных на него государством.
Каждый гражданин Словацкой Республики может самостоятельно составить договор купли-продажи, если продает свое имущество или приобретает имущество для себя.
Однако чаще всего это заканчивается тем, что договор купли-продажи не проходит процедуру разрешения на внесение записи о праве собственности в соответствующем районном управлении, кадастровом отделе, либо возникает иная проблема. Часто встречаются неуплата покупной цены или ее части, правовые и фактические недостатки недвижимости, непередача недвижимости, отказ от договора и связанный с ним обратный переход права собственности, риск причинения ущерба и случайного ухудшения состояния имущества, вновь обнаруженные обременения, долги, задолженности, судебные разбирательства в отношении недвижимости и тому подобное.
Составить хороший договор купли-продажи недвижимости без надлежащего юридического образования и практики очень сложно. Не полагайтесь на образцы, скачанные из интернета! Вы не знаете, кто их составлял, соответствуют ли они требованиям закона и предусматривают ли все, что необходимо урегулировать с учетом вашей ситуации. Мы настоятельно рекомендуем воспользоваться юридическими услугами адвоката или нотариуса.
nubb.sk
