Куповина и продаја непокретности
Организовање продаје или куповине
Можете одлучити да продају или куповину непокретности обавите „у сопственој режији“. Иако, према закону, сваки грађанин може сам да организује продају или куповину своје непокретности, препоручујемо да се, ради избегавања каснијих проблема који могу настати приликом продаје или куповине, обрати стручњаку. То може бити правник овлашћен за пружање правних услуга — адвокат или јавни бележник, који може управљати имовином клијента, што је у извесној мери слично посредовању у промету непокретности, или агенција за некретнине која је овлашћена да обавља ту делатност и има закључен уговор о пружању правних услуга са лиценцираним правником.
Ако сте одлучили да се обратите правнику — адвокату или јавном бележнику — и желите да проверите да ли је овлашћен за пружање правних услуга и да ли је члан професионалне организације — Словачке адвокатске коморе или Јавнобележничке коморе Словачке Републике — биће уписан у именик адвоката на веб-страници www.sak.sk или у именик јавних бележника на веб-страници www.notar.sk. Такође можете затражити од правника да докаже да поседује такво овлашћење за пружање правних услуга.
Разлика између агенције за некретнине и правника јесте у томе што су адвокати и јавни бележници по закону осигурани за случај штете коју би својим клијентима проузроковали обављањем своје професије. У случају доказане штете, држава уместо њих надокнађује штету, а затим од њих регресно потражује исплаћени износ.
Утврђивање стања непокретности и провера уговорних страна
Пре куповине непокретности потребно је проверити да ли је продавац њен стварни власник и утврдити правно и фактичко стање непокретности. Не треба заборавити ни проверу кредитне способности купца.
Ако сте одлучили да куповину и продају обавите преко агенције за некретнине или правника, све потребне кораке за вас ће предузети стручњак.
Уговор о купопродаји непокретности
Уговор о купопродаји не треба потцењивати. При преносу непокретности он је најважнији. Можете га саставити и сами, али се тиме излажете ризику да касније настану проблеми у вези са тако састављеним уговором.
Уговор о купопродаји у облику јавнобележничког записа и подношење катастру
Ако одлучите да се обратите правнику, јавни бележник може да вам пружи свеобухватну услугу у вези са продајом непокретности. Пре свега, може да састави квалитетан уговор о купопродаји и електронски га поднесе катастру у убрзаном поступку, уз умањену административну таксу. Ако плаћате готовином, можете одмах искористити и јавнобележнички депозит за најбезбеднији пренос непокретности који је тренутно доступан на тржишту.
Добар уговор о купопродаји непокретности
Ако сте одлучили да продате или купите непокретност, потребан вам је уговор о купопродаји који пружа правну сигурност. Такав уговор се различито назива: уговор о купопродаји или уговор о купопродаји непокретности. Ако је његов предмет стан, назива се и уговором о преносу својине на стану. За потребе овог текста, међутим, називаћемо га „уговор о купопродаји“.
Шта треба да садржи уговор о купопродаји?
Сваки уговор о купопродаји мора бити у писаној форми и, да би био пуноважан, мора садржати битне елементе предвиђене Грађанским закоником. Мора садржати податке о уговорним странама, предмету продаје или куповине и висини купопродајне цене. Купопродајна цена треба да одговара тржишној вредности како би била примерена.
Ако је реч о уговору о купопродаји стана или нестамбеног простора, поред битних елемената прописаних Грађанским закоником, уговор мора садржати и елементе предвиђене Законом бр. 182/1993 Z.z. о својини на становима и нестамбеним просторима, нарочито:
- Опис стана или нестамбеног простора и његових припадака.
- Опис заједничких делова и заједничких уређаја стамбене зграде.
- Уређење права на земљишту под стамбеном зградом и на суседном земљишту.
- Техничко стање стана или нестамбеног простора.
- Управљање стамбеном зградом.
- Уређење права на објектима и уређајима цивилне заштите.
Друге одредбе уговора о купопродаји
У уговору о купопродаји неопходно је уредити и друга питања кроз изјаве продавца о техничком стању непокретности. На пример, навођењем видљивих недостатака, правног стања непокретности, терета на непокретности, евентуалних дугова и неизмирених обавеза у вези са њом, судских или других поступака који се воде, као и свих обавеза продавца према трећим лицима у вези са непокретношћу које је преузео на основу другог уговора или споразума.
Што се тиче изјава купца, уговор о купопродаји треба да садржи и његове изјаве, нарочито о томе да није платежно неспособан, да нема обавезе према трећим лицима које би ограничавале његову способност да плати купопродајну цену, да се против њега не води извршни или други поступак и да није у таквом правном положају који би га спречавао да испуњава обавезе из уговора о купопродаји, и слично.
Пожељно је да уговор о купопродаји садржи и следеће одредбе:
- Измирење неизмирених обавеза и дугова у вези са непокретношћу, ако постоје.
- Пренос права својине са продавца на купца.
- Наступање пуноважности, ступање на снагу и стварноправно дејство уговора.
- Предаја и преузимање непокретности.
- Прелазак ризика од штете на непокретности.
- Решавање питања пријављеног сталног пребивалишта продавца, односно других лица.
- Обезбеђивање замене за стан.
- Пренос уговора за снабдевање енергентима.
- Прекид или обустава поступка уписа у катастар.
- Одступање од уговора.
- Уговарање уговорних казни.
- Накнада штете.
- Достављање.
- Накнаде за оверу потписа код јавног бележника и административна такса за катастар.
- Провизија агенције за некретнине.
- Накнаде за правне услуге адвоката или јавног бележника.
Непристрасан уговор о купопродаји
Уговор о купопродаји треба да буде уравнотежен, односно подједнако повољан за продавца и купца. Обим права и обавеза продавца треба да одговара правима и обавезама купца. Ако уговор о купопродаји састави лаик, он ће увек бити повољан само за њега, а не и за другу страну. У њега ће увек унети више права него обавеза, која често немају много везе с правом и могућношћу њиховог остваривања.
Ако се обратите агенцији за некретнине, она би посредством правника с којим има уговор требало да вам припреми уговор о купопродаји који штити интересе обе уговорне стране. Међутим, често се дешава да је уговор, упркос томе, повољан само за продавца или купца, углавном за онога ко плаћа провизију агенцији за некретнине.
Ако се обратите адвокату, он ће поступити слично. Адвокат увек има уговор о пружању правних услуга само с једном уговорном страном као својим клијентом — продавцем или купцем — па ће, природно, заступати интересе свог клијента.
Ако се обратите јавном бележнику, закон му налаже да буде непристрасан и независан. Не сме дати предност ниједној уговорној страни, јер је носилац јавних овлашћења, а обављање јавнобележничке делатности представља вршење јавне власти коју му је поверила држава.
Сваки грађанин у Словачкој Републици може сам да састави свој уговор о купопродаји ако продаје своју имовину или купује имовину за себе.
Међутим, то се најчешће заврши тако што уговор о купопродаји не прође поступак одобравања уписа права својине код надлежног окружног уреда, катастарског одељења, или се појави други проблем. Чести су случајеви неплаћања целе купопродајне цене или њеног дела, правних и фактичких недостатака непокретности, непредаје непокретности, одступања од уговора и с тим повезаног повратног преноса својине, ризика од штете и случајног погоршања ствари, накнадно откривених терета, дугова, неизмирених обавеза, судских поступака у вези са непокретношћу и слично.
Веома је тешко саставити добар уговор о купопродаји непокретности без одговарајућег правног образовања и искуства. Не ослањајте се на обрасце преузете са интернета! Не знате ко их је написао, да ли испуњавају законске услове нити да ли садрже све што је потребно решити у вашој конкретној ситуацији. Изричито препоручујемо да користите правне услуге адвоката или јавног бележника.
nubb.sk
