Kauf und Verkauf einer Immobilie
Abwicklung des Verkaufs oder Kaufs
Sie können sich entscheiden, den Verkauf oder Kauf einer Immobilie „in Eigenregie“ abzuwickeln. Obwohl jeder Bürger nach dem Gesetz den Verkauf oder Kauf seiner Immobilie selbst organisieren kann, empfehlen wir, sich an einen Fachmann zu wenden, um spätere Probleme beim Verkauf oder Kauf zu vermeiden: an einen zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen befugten Juristen – einen Rechtsanwalt oder Notar, der das Vermögen eines Mandanten verwalten kann, was der Tätigkeit eines Immobilienmaklers in gewisser Weise ähnelt – oder an ein Immobilienbüro, das zur Ausübung der Immobilienvermittlung berechtigt ist und mit einem zugelassenen Juristen einen Vertrag über die Erbringung von Rechtsdienstleistungen geschlossen hat.
Wenn Sie sich für einen Juristen – einen Rechtsanwalt oder Notar – entschieden haben und prüfen möchten, ob er zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen befugt und Mitglied seiner Berufskammer – der Slowakischen Rechtsanwaltskammer oder der Notarkammer der Slowakischen Republik – ist, finden Sie ihn im Rechtsanwaltsverzeichnis unter www.sak.sk beziehungsweise im Notarverzeichnis unter www.notar.sk. Sie können ihn auch bitten, seine Befugnis zur Erbringung solcher Dienstleistungen nachzuweisen.
Der Unterschied zwischen einem Immobilienbüro und einem Juristen besteht darin, dass Rechtsanwälte und Notare gesetzlich gegen Schäden versichert sind, die sie ihren Mandanten bei der Berufsausübung zufügen. Bei einem nachgewiesenen Schaden übernimmt der Staat den Schadenersatz und nimmt anschließend beim betreffenden Berufsträger Regress.
Feststellung des Zustands der Immobilie und Überprüfung der Vertragsparteien
Vor dem Immobilienkauf ist zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist. Ebenso sind ihr rechtlicher und tatsächlicher Zustand sowie die Bonität des Käufers zu überprüfen.
Wenn Sie den Kauf und Verkauf über ein Immobilienbüro oder einen Juristen abwickeln lassen, übernimmt ein Fachmann alle erforderlichen Schritte für Sie.
Immobilienkaufvertrag
Ein Kaufvertrag darf nicht unterschätzt werden. Er ist bei der Übertragung einer Immobilie das wichtigste Dokument. Sie können ihn auch selbst erstellen, setzen sich damit aber dem Risiko späterer Probleme im Zusammenhang mit dem so verfassten Vertrag aus.
Kaufvertrag in Form einer notariellen Urkunde und Einreichung beim Katasteramt
Wenn Sie sich für einen Juristen entscheiden, kann ein Notar Ihnen einen umfassenden Service rund um den Immobilienverkauf bieten. Insbesondere kann er einen sorgfältig ausgearbeiteten Kaufvertrag erstellen und ihn elektronisch beim Katasteramt im beschleunigten Verfahren mit ermäßigter Verwaltungsgebühr einreichen. Wenn Sie bar bezahlen, können Sie zugleich die notarielle Verwahrung nutzen, um die Immobilie auf die derzeit sicherste am Markt verfügbare Weise zu übertragen.
Ein guter Immobilienkaufvertrag
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, benötigen Sie einen „rechtssicheren“ Kaufvertrag. Er wird unterschiedlich bezeichnet, etwa als Kauf- und Verkaufsvertrag oder als Immobilienkaufvertrag. Geht es um eine Wohnung, wird er auch als Vertrag über die Übertragung des Wohnungseigentums bezeichnet. Für unsere Zwecke nennen wir ihn jedoch „Kaufvertrag“.
Was sollte ein Kaufvertrag enthalten?
Jeder Kaufvertrag muss schriftlich geschlossen werden und die wesentlichen Bestandteile nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch enthalten, damit er wirksam ist. Dazu gehören die Bezeichnung der Vertragsparteien und des Kaufgegenstands sowie die Höhe des Kaufpreises. Der Kaufpreis sollte dem Marktwert entsprechen, damit er angemessen ist.
Bei einem Kaufvertrag über eine Wohnung oder einen Nichtwohnraum muss der Vertrag neben den wesentlichen Bestandteilen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auch die Anforderungen des Gesetzes Nr. 182/1993 Slg. über das Eigentum an Wohnungen und Nichtwohnräumen erfüllen, insbesondere:
- Beschreibung der Wohnung oder des Nichtwohnraums und des zugehörigen Zubehörs.
- Beschreibung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen des Wohngebäudes.
- Regelung der Rechte an den vom Wohngebäude überbauten und den angrenzenden Grundstücken.
- Technischer Zustand der Wohnung oder des Nichtwohnraums.
- Verwaltung des Wohngebäudes.
- Regelung der Rechte an Zivilschutzeinrichtungen.
Weitere Bestimmungen des Kaufvertrags
Im Kaufvertrag müssen weitere Bestimmungen in Form von Erklärungen des Verkäufers zum technischen Zustand der Immobilie geregelt werden. Dazu gehören beispielsweise Angaben zu offensichtlichen Mängeln, zum rechtlichen Zustand und zu Belastungen der Immobilie, zu etwaigen Schulden und Zahlungsrückständen im Zusammenhang mit der Immobilie, zu anhängigen Gerichts- oder anderen Verfahren sowie zu Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber Dritten in Bezug auf die Immobilie, die er aufgrund eines anderen Vertrags oder einer anderen Vereinbarung eingegangen ist.
Was die Erklärungen des Käufers betrifft, sollte der Kaufvertrag insbesondere auch seine Erklärung enthalten, dass er nicht zahlungsunfähig ist, keine Verbindlichkeiten gegenüber Dritten hat, die seine Fähigkeit zur Zahlung des Kaufpreises einschränken würden, gegen ihn kein Vollstreckungs- oder anderes Verfahren anhängig ist und er sich nicht in einer rechtlichen Lage befindet, die ihn an der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag hindern würde, und Ähnliches.
Es empfiehlt sich, auch die folgenden Bestimmungen in den Kaufvertrag aufzunehmen:
- Begleichung etwaiger Zahlungsrückstände und Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie.
- Übergang des Eigentumsrechts vom Verkäufer auf den Käufer.
- Eintritt der Gültigkeit, Wirksamkeit und dinglichen Rechtswirkungen des Vertrags.
- Übergabe und Übernahme der Immobilie.
- Übergang der Gefahr einer Beschädigung der Immobilie.
- Klärung des gemeldeten ständigen Wohnsitzes des Verkäufers oder anderer Personen.
- Ersatzwohnraum.
- Ummeldung der Versorgungsverträge.
- Unterbrechung oder Einstellung des Eintragungsverfahrens beim Katasteramt.
- Rücktritt vom Vertrag.
- Vereinbarung von Vertragsstrafen.
- Schadenersatz.
- Zustellung.
- Gebühren für die Unterschriftsbeglaubigung beim Notar und Verwaltungsgebühr beim Katasteramt.
- Provision des Immobilienbüros.
- Gebühren für Rechtsdienstleistungen eines Rechtsanwalts oder Notars.
Unparteiisch gestalteter Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag sollte ausgewogen und für Verkäufer und Käufer gleichermaßen vorteilhaft sein. Die Rechte und Pflichten des Verkäufers sollten denen des Käufers entsprechen. Verfasst ein Laie den Kaufvertrag, wird dieser stets nur für ihn selbst und nicht für die Gegenseite vorteilhaft sein. Er wird sich darin immer mehr Rechte als Pflichten einräumen, die jedoch häufig weder rechtlich Bestand haben noch durchsetzbar sind.
Wenn Sie sich an ein Immobilienbüro wenden, sollte dieses über seinen Vertragsjuristen einen Kaufvertrag für Sie erstellen, der die Interessen beider Vertragsparteien wahrt. Dennoch kommt es häufig vor, dass der Vertrag nur für den Verkäufer oder Käufer vorteilhaft ist, meist für die Partei, die dem Immobilienbüro die Provision zahlt.
Wenn Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, wird er ähnlich vorgehen. Einen Vertrag über die Erbringung von Rechtsdienstleistungen schließt ein Rechtsanwalt stets nur mit einer Vertragspartei als seinem Mandanten – dem Verkäufer oder dem Käufer – ab. Deshalb wird er selbstverständlich dessen Interessen vertreten.
Wenn Sie sich an einen Notar wenden, schreibt ihm das Gesetz vor, unparteiisch und unabhängig zu sein. Er darf keine der Vertragsparteien bevorzugen, da er ein Amtsträger ist und seine notarielle Tätigkeit die Ausübung öffentlicher Gewalt darstellt, die ihm der Staat übertragen hat.
Jeder Bürger in der Slowakischen Republik kann seinen eigenen Kaufvertrag entwerfen, wenn er eigenes Vermögen verkauft oder Vermögen für sich selbst kauft.
Meistens endet dies jedoch damit, dass der Kaufvertrag das Verfahren zur Eintragung des Eigentumsrechts bei der zuständigen Bezirksbehörde, Katasterabteilung, nicht erfolgreich durchläuft oder ein anderes Problem auftritt. Häufige Fälle sind die Nichtzahlung des Kaufpreises oder eines Teils davon, rechtliche und tatsächliche Mängel der Immobilie, die unterbliebene Übergabe, der Rücktritt vom Vertrag mit der damit verbundenen Rückübertragung des Eigentums, die Gefahr der Beschädigung und zufälligen Verschlechterung der Sache, neu entdeckte Belastungen, Schulden und Zahlungsrückstände sowie Gerichtsverfahren in Bezug auf die Immobilie und Ähnliches.
Ohne entsprechende juristische Ausbildung und Praxis ist es sehr schwierig, einen guten Immobilienkaufvertrag zu erstellen. Verlassen Sie sich nicht auf Vorlagen aus dem Internet! Sie wissen nicht, wer sie verfasst hat, ob sie den gesetzlichen Anforderungen entsprechen oder alles enthalten, was in Ihrer konkreten Situation geregelt werden muss. Wir empfehlen Ihnen ausdrücklich, die Rechtsdienstleistungen eines Rechtsanwalts oder Notars in Anspruch zu nehmen.
nubb.sk
