Купівля та продаж нерухомості
Організація продажу або купівлі
Ви можете вирішити займатися продажем або купівлею нерухомості «самостійно». Попри те, що за законом кожен громадянин може сам організувати продаж або купівлю своєї нерухомості, щоб уникнути проблем, які можуть виникнути згодом у процесі продажу або купівлі, рекомендуємо звернутися з цього питання до фахівця. Це може бути правник, уповноважений надавати юридичні послуги, — адвокат або нотаріус, який може здійснювати управління майном клієнта, що певною мірою подібне до рієлторської діяльності, або агентство нерухомості, яке має право провадити рієлторську діяльність і уклало договір про надання юридичних послуг із ліцензованим правником.
Якщо ви вирішили звернутися до правника — адвоката або нотаріуса — і хочете перевірити, чи має він право надавати юридичні послуги та чи є членом професійної організації — Словацької адвокатської палати або Нотаріальної палати Словацької Республіки, перевірте його наявність у списку адвокатів на сайті www.sak.sk або у списку нотаріусів на сайті www.notar.sk. Ви також можете попросити правника підтвердити наявність у нього такого права надавати юридичні послуги.
Відмінність між агентством нерухомості та правником полягає в тому, що адвокати й нотаріуси за законом застраховані на випадок заподіяння шкоди своїм клієнтам під час здійснення професійної діяльності. У разі доведення шкоди її відшкодовує держава, яка згодом пред’являє до них регресну вимогу.
З’ясування стану нерухомості та перевірка сторін договору
Перед купівлею нерухомості необхідно перевірити, чи є продавець її справжнім власником, а також правовий і фактичний стан нерухомості. Не слід забувати й про перевірку платоспроможності покупця.
Якщо ви вирішили здійснити купівлю або продаж через агентство нерухомості чи правника, усі необхідні дії за вас виконає фахівець.
Договір купівлі-продажу нерухомості
Не варто недооцінювати важливість договору купівлі-продажу. Під час переходу права власності на нерухомість це найважливіший документ. Ви можете скласти його самостійно, але при цьому ризикуєте зіткнутися з проблемами, пов’язаними з таким договором, у майбутньому.
Договір купівлі-продажу у формі нотаріального акта та подання документів до кадастру нерухомості
Якщо ви вирішите звернутися до правника, нотаріус може надати повний комплекс послуг із продажу нерухомості. Зокрема, скласти якісний договір купівлі-продажу та подати його в електронній формі до кадастру нерухомості для розгляду за прискореною процедурою зі зниженим адміністративним збором. Якщо ви купуєте нерухомість за готівку, можете одразу скористатися нотаріальним зберіганням коштів для здійснення переходу права власності на нерухомість у найбезпечніший спосіб із доступних нині на ринку.
Належний договір купівлі-продажу нерухомості
Якщо ви вирішили продати або купити нерухомість, вам потрібен договір купівлі-продажу, який забезпечує правову визначеність. Його називають по-різному: договором продажу й купівлі або договором купівлі-продажу нерухомості. Якщо його предметом є квартира, його також називають договором про перехід права власності на квартиру. Однак для наших цілей ми називатимемо його «договором купівлі-продажу».
Що має містити договір купівлі-продажу?
Кожен договір купівлі-продажу має бути укладений у письмовій формі та містити істотні умови, передбачені Цивільним кодексом, щоб бути дійсним. У ньому мають бути зазначені сторони договору, предмет продажу або купівлі та розмір купівельної ціни. Купівельна ціна має відповідати ринковій вартості, щоб бути обґрунтованою.
Якщо йдеться про договір купівлі-продажу квартири або нежитлового приміщення, крім істотних умов, передбачених Цивільним кодексом, він має також містити відомості, передбачені Законом № 182/1993 Зб. з. про право власності на квартири та нежитлові приміщення, зокрема:
- Опис квартири або нежитлового приміщення та їхнього приладдя.
- Опис спільних частин і спільного обладнання багатоквартирного будинку.
- Врегулювання прав на земельні ділянки під багатоквартирним будинком і прилеглі земельні ділянки.
- Технічний стан квартири або нежитлового приміщення.
- Управління багатоквартирним будинком.
- Врегулювання прав щодо об’єктів цивільного захисту.
Інші положення договору купівлі-продажу
У договорі купівлі-продажу необхідно передбачити й інші положення у формі заяв продавця щодо технічного стану нерухомості. Наприклад, зазначити явні недоліки, правовий стан нерухомості, обтяження нерухомості, можливі борги й заборгованість, пов’язані з нерухомістю, судові чи інші провадження, що тривають, а також будь-які зобов’язання продавця перед третіми особами щодо нерухомості, які він узяв на себе за іншим договором або угодою.
Щодо заяв покупця, договір купівлі-продажу має також містити його заяви, зокрема про те, що він не є неплатоспроможним, не має перед третіми особами зобов’язань, які обмежували б його здатність сплатити купівельну ціну, щодо нього не ведеться виконавче чи інше провадження і він не перебуває в такому правовому становищі, яке унеможливлювало б виконання зобов’язань за договором купівлі-продажу, тощо.
Бажано, щоб договір купівлі-продажу також містив такі положення:
- Врегулювання заборгованості та боргів, пов’язаних із нерухомістю, якщо вони існують.
- Перехід права власності від продавця до покупця.
- Набрання договором чинності, початок його дії та настання речово-правових наслідків.
- Передання та прийняття нерухомості.
- Перехід ризику пошкодження нерухомості.
- Врегулювання питання зареєстрованого постійного місця проживання продавця та, за потреби, інших осіб.
- Надання іншого житла.
- Переоформлення договорів на постачання енергоносіїв.
- Зупинення або припинення провадження щодо внесення запису до кадастру нерухомості.
- Відмова від договору.
- Установлення договірних штрафів.
- Відшкодування шкоди.
- Вручення повідомлень.
- Плата за засвідчення підписів у нотаріуса та адміністративний збір за внесення запису до кадастру нерухомості.
- Комісійна винагорода агентства нерухомості.
- Плата за юридичні послуги адвоката або нотаріуса.
Неупереджений договір купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу має бути збалансованим та однаково вигідним для продавця й покупця. Обсяг прав та обов’язків продавця має відповідати правам та обов’язкам покупця. Якщо договір купівлі-продажу складає людина без юридичної підготовки, він завжди буде вигідним лише їй самій, а не іншій стороні. Вона завжди передбачить у ньому для себе більше прав, ніж обов’язків, хоча такі положення часто не мають нічого спільного з правом і можливістю їх примусового виконання.
Якщо ви звернетеся до агентства нерухомості, воно має через свого правника, з яким співпрацює на договірних засадах, підготувати для вас договір купівлі-продажу, який захищатиме інтереси обох сторін. Проте часто трапляється, що попри це договір вигідний лише продавцеві або покупцеві — зазвичай тому, хто сплачує агентству нерухомості комісійну винагороду.
Якщо ви звернетеся до адвоката, він діятиме подібним чином. Адвокат завжди укладає договір про надання юридичних послуг лише з однією зі сторін як зі своїм клієнтом — продавцем або покупцем, тому закономірно захищатиме інтереси свого клієнта.
Якщо ви звернетеся до нотаріуса, закон зобов’язує його бути неупередженою та незалежною особою. Він не має права надавати перевагу жодній зі сторін договору, оскільки є особою, яка виконує публічні функції, а здійснення нотаріальної діяльності є здійсненням публічних повноважень, делегованих йому державою.
Кожен громадянин Словацької Республіки може самостійно скласти договір купівлі-продажу, якщо продає власне майно або купує майно для себе.
Однак найчастіше це закінчується тим, що договір купівлі-продажу не проходить процедуру надання дозволу на внесення запису про право власності у відповідному районному управлінні, відділі кадастру нерухомості, або виникає інша проблема. Поширені випадки — несплата купівельної ціни або її частини, правові й фактичні недоліки нерухомості, непередання нерухомості, відмова від договору та пов’язаний із нею зворотний перехід права власності, ризик пошкодження й випадкового погіршення стану майна, нововиявлені обтяження, борги, заборгованість, судові провадження щодо нерухомості тощо.
Скласти належний договір купівлі-продажу нерухомості без відповідної юридичної освіти й практики дуже складно. Не покладайтеся на зразки, завантажені з інтернету! Ви не знаєте, хто їх склав, чи відповідають вони вимогам закону та чи охоплюють усе, що необхідно врегулювати у вашій ситуації. Однозначно рекомендуємо скористатися юридичними послугами адвоката або нотаріуса.
nubb.sk
