Achat et vente de biens immobiliers
Organisation de la vente ou de l’achat
Vous pouvez décider de gérer « par vos propres moyens » la vente ou l’achat d’un bien immobilier. Même si la loi permet à chaque citoyen d’organiser lui-même la vente ou l’achat de son bien immobilier, nous lui recommandons, afin d’éviter les problèmes susceptibles de survenir ultérieurement dans le cadre de cette opération, de s’adresser à un professionnel : un juriste habilité à fournir des services juridiques — avocat ou notaire, ce dernier pouvant assurer la gestion des biens de son client, activité qui s’apparente dans une certaine mesure à celle d’une agence immobilière — ou une agence immobilière autorisée à exercer cette activité et ayant conclu un contrat de prestation de services juridiques avec un juriste habilité.
Si vous avez décidé de faire appel à un professionnel du droit — avocat ou notaire — et souhaitez vérifier qu’il est habilité à fournir des services juridiques et membre de son ordre professionnel, à savoir l’Ordre des avocats de la République slovaque ou la Chambre des notaires de la République slovaque, vous pourrez le trouver dans l’annuaire des avocats sur www.sak.sk ou dans celui des notaires sur www.notar.sk. Vous pouvez également lui demander de justifier de son habilitation à fournir des services juridiques.
La différence entre une agence immobilière et un professionnel du droit réside dans le fait que les avocats et les notaires sont légalement assurés contre les dommages qu’ils pourraient causer à leurs clients dans l’exercice de leur profession. En cas de dommage établi, l’État indemnise les victimes à leur place, puis exerce un recours contre eux pour obtenir remboursement.
Vérification de l’état du bien immobilier et des parties au contrat
Avant l’achat d’un bien immobilier, il est nécessaire de vérifier que le vendeur en est bien le propriétaire et de contrôler la situation juridique ainsi que l’état de fait du bien. Il ne faut pas non plus oublier de vérifier la solvabilité de l’acheteur.
Si vous avez décidé de confier l’achat ou la vente à une agence immobilière ou à un professionnel du droit, celui-ci se chargera de toutes les démarches nécessaires à votre place.
Contrat de vente d’un bien immobilier
Il ne faut pas sous-estimer l’importance du contrat de vente. C’est l’élément le plus important d’un transfert de propriété immobilière. Vous pouvez également le rédiger vous-même, mais vous risquez alors de rencontrer ultérieurement des problèmes liés à un contrat ainsi établi.
Contrat de vente sous forme d’acte notarié et dépôt au cadastre
Si vous décidez de faire appel à un professionnel du droit, le notaire peut vous proposer un service complet pour la vente de votre bien immobilier. Il peut notamment rédiger un contrat de vente de qualité et le déposer par voie électronique auprès du cadastre dans le cadre d’une procédure accélérée, moyennant des frais administratifs réduits. Si vous achetez sans recourir à un crédit, vous pouvez également utiliser immédiatement le dépôt fiduciaire chez le notaire pour effectuer le transfert de propriété immobilière dans les conditions les plus sûres actuellement disponibles sur le marché.
Un bon contrat de vente immobilière
Si vous avez décidé de vendre ou d’acheter un bien immobilier, vous avez besoin d’un contrat de vente offrant une « sécurité juridique ». Celui-ci porte différents noms : contrat d’achat et de vente ou contrat de vente d’un bien immobilier. Lorsqu’il porte sur un appartement, il est également appelé contrat de transfert de propriété d’un appartement. Pour les besoins du présent texte, nous l’appellerons toutefois « contrat de vente ».
Que doit contenir un contrat de vente ?
Tout contrat de vente doit être établi par écrit et contenir les éléments essentiels prévus par le Code civil pour être valable. Il doit désigner les parties contractantes, le bien vendu ou acheté et le montant du prix de vente. Ce prix doit correspondre à la valeur du marché afin d’être approprié.
Lorsqu’il porte sur un appartement ou un local non résidentiel, le contrat de vente doit contenir, outre les éléments essentiels prévus par le Code civil, les éléments requis par la loi n° 182/1993 Z.z. relative à la propriété des appartements et des locaux non résidentiels, notamment :
- La description de l’appartement ou du local non résidentiel et de ses dépendances.
- La description des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
- La définition des droits relatifs au terrain sur lequel se trouve l’immeuble et aux terrains attenants.
- L’état technique de l’appartement ou du local non résidentiel.
- La gestion de l’immeuble.
- La définition des droits relatifs aux équipements de protection civile.
Autres clauses du contrat de vente
Il est indispensable que le contrat de vente comporte d’autres clauses, notamment des déclarations du vendeur concernant l’état technique du bien immobilier. Il peut s’agir, par exemple, de la mention des défauts apparents, de la situation juridique du bien, des charges qui le grèvent, des éventuelles dettes ou sommes impayées liées au bien, des procédures judiciaires ou autres en cours, ainsi que de toute obligation envers des tiers concernant le bien que le vendeur aurait contractée en vertu d’un autre contrat ou accord.
En ce qui concerne les déclarations de l’acheteur, le contrat de vente devrait également préciser, notamment, qu’il n’est pas insolvable, qu’il n’a pas envers des tiers d’obligations susceptibles de limiter sa capacité à payer le prix de vente, qu’il ne fait l’objet d’aucune procédure d’exécution forcée ou autre procédure et qu’il ne se trouve pas dans une situation juridique l’empêchant de remplir les obligations découlant du contrat de vente, entre autres.
Il est souhaitable que le contrat de vente comporte également les clauses suivantes :
- Le règlement des sommes impayées et des dettes relatives au bien immobilier, le cas échéant.
- Le transfert du droit de propriété du vendeur à l’acheteur.
- L’entrée en vigueur, la prise d’effet et les effets réels du contrat.
- La remise et la prise de possession du bien immobilier.
- Le transfert du risque de dommage affectant le bien immobilier.
- La régularisation de la domiciliation permanente déclarée du vendeur ou, le cas échéant, d’autres personnes.
- Le relogement.
- Le changement de titulaire des contrats de fourniture d’énergie.
- La suspension ou l’arrêt de la procédure d’inscription au cadastre.
- La résolution du contrat.
- La stipulation de pénalités contractuelles.
- L’indemnisation des dommages.
- Les modalités de notification.
- Les frais liés à la légalisation des signatures chez le notaire et les frais administratifs du cadastre.
- La commission de l’agence immobilière.
- Les honoraires de l’avocat ou du notaire pour les services juridiques.
Un contrat de vente impartial
Le contrat de vente doit être équilibré et être aussi avantageux pour le vendeur que pour l’acheteur. Les droits et obligations du vendeur doivent correspondre à ceux de l’acheteur. Si un non-professionnel rédige lui-même le contrat de vente, celui-ci sera toujours avantageux pour lui seul, et non pour l’autre partie. Il y intégrera toujours davantage de droits que d’obligations, lesquels sont pourtant souvent sans rapport avec le droit et leur éventuelle mise en œuvre.
Si vous faites appel à une agence immobilière, celle-ci devrait vous faire préparer, par le juriste avec lequel elle travaille, un contrat de vente défendant les intérêts des deux parties. Il arrive toutefois fréquemment que, malgré cela, le contrat ne soit avantageux que pour le vendeur ou pour l’acheteur, généralement celui qui paie la commission de l’agence immobilière.
Si vous faites appel à un avocat, il procédera de manière similaire. L’avocat conclut toujours son contrat de prestation de services juridiques avec une seule des parties, son client — le vendeur ou l’acheteur — et défendra donc naturellement les intérêts de celui-ci.
Si vous faites appel à un notaire, la loi lui impose d’être impartial et indépendant. Il ne peut favoriser aucune des parties contractantes, car il est officier public et exerce une mission de puissance publique qui lui a été confiée par l’État.
Tout citoyen de la République slovaque peut rédiger son propre contrat de vente lorsqu’il vend un bien lui appartenant ou achète un bien pour lui-même.
Mais, le plus souvent, le contrat de vente ne passe pas la procédure d’autorisation d’inscription du droit de propriété auprès du service du cadastre de l’autorité de district compétente, ou un autre problème survient. Parmi les difficultés fréquentes figurent le non-paiement de tout ou partie du prix de vente, les vices juridiques ou matériels du bien immobilier, l’absence de remise du bien, la résolution du contrat et le transfert de propriété en sens inverse qui en découle, le risque de dommage ou de détérioration fortuite du bien, ainsi que la découverte de charges, de dettes, de sommes impayées ou de procédures judiciaires concernant le bien, entre autres.
Il est très difficile d’établir un bon contrat de vente immobilière sans la formation juridique et l’expérience nécessaires. Ne vous fiez pas aux modèles téléchargés sur Internet ! Vous ne savez pas qui les a rédigés, s’ils satisfont aux exigences légales ni s’ils couvrent tous les points à régler compte tenu de votre situation. Nous vous recommandons vivement de recourir aux services juridiques d’un avocat ou d’un notaire.
nubb.sk
