Mua bán bất động sản
Thu xếp việc bán hoặc mua bất động sản
Quý vị có thể quyết định tự mình thực hiện việc bán hoặc mua bất động sản. Mặc dù theo pháp luật, mỗi công dân đều có thể tự thu xếp việc bán hoặc mua bất động sản của mình, chúng tôi khuyến nghị quý vị tìm đến chuyên gia để tránh những vấn đề có thể phát sinh về sau trong quá trình mua bán. Quý vị có thể tìm đến người hành nghề pháp lý được phép cung cấp dịch vụ pháp lý — luật sư hoặc công chứng viên có thể quản lý tài sản của khách hàng, một hoạt động có phần tương tự hoạt động môi giới bất động sản — hoặc một văn phòng môi giới bất động sản được phép kinh doanh dịch vụ bất động sản và đã ký hợp đồng cung cấp dịch vụ pháp lý với người hành nghề pháp lý có giấy phép.
Nếu quý vị quyết định tìm đến người hành nghề pháp lý — luật sư hoặc công chứng viên — và muốn kiểm tra xem người đó có quyền cung cấp dịch vụ pháp lý và là thành viên của tổ chức nghề nghiệp — Đoàn Luật sư Slovakia hoặc Phòng Công chứng Slovakia — hay không, người đó sẽ có tên trong danh sách luật sư trên trang web www.sak.sk hoặc danh sách công chứng viên trên trang web www.notar.sk. Quý vị cũng có thể yêu cầu người hành nghề pháp lý xuất trình giấy tờ chứng minh quyền cung cấp dịch vụ pháp lý.
Điểm khác biệt giữa văn phòng môi giới bất động sản và người hành nghề pháp lý là luật sư và công chứng viên theo luật định phải có bảo hiểm trách nhiệm bồi thường thiệt hại mà họ có thể gây ra cho khách hàng trong quá trình hành nghề. Trong trường hợp thiệt hại được chứng minh, nhà nước sẽ bồi thường thay cho họ và sau đó truy đòi khoản tiền này từ họ.
Xác định tình trạng bất động sản và kiểm tra các bên giao kết hợp đồng
Trước khi mua bất động sản, cần xác minh người bán có thực sự là chủ sở hữu bất động sản hay không, đồng thời kiểm tra tình trạng pháp lý và thực tế của bất động sản. Cũng đừng quên kiểm tra khả năng tài chính của người mua.
Nếu quý vị quyết định thực hiện việc mua bán thông qua văn phòng môi giới bất động sản hoặc người hành nghề pháp lý, chuyên gia sẽ thay quý vị thực hiện mọi bước cần thiết.
Hợp đồng mua bán bất động sản
Không nên xem nhẹ hợp đồng mua bán. Đây là yếu tố quan trọng nhất khi chuyển nhượng bất động sản. Quý vị cũng có thể tự soạn thảo hợp đồng, nhưng như vậy sẽ đối mặt với nguy cơ phát sinh vấn đề về sau liên quan đến hợp đồng được soạn thảo theo cách này.
Hợp đồng mua bán dưới hình thức văn bản công chứng và nộp hồ sơ cho cơ quan địa chính
Nếu quý vị quyết định nhờ người hành nghề pháp lý hỗ trợ, công chứng viên có thể cung cấp dịch vụ toàn diện liên quan đến việc bán bất động sản. Đặc biệt, công chứng viên có thể soạn thảo hợp đồng mua bán bảo đảm chất lượng và nộp hợp đồng bằng phương thức điện tử cho cơ quan địa chính theo thủ tục giải quyết nhanh với mức lệ phí hành chính được giảm. Nếu thanh toán bằng tiền mặt, quý vị cũng có thể sử dụng ngay dịch vụ ký gửi tại công chứng viên để thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản theo phương thức an toàn nhất hiện có trên thị trường.
Hợp đồng mua bán bất động sản được soạn thảo tốt
Nếu quyết định bán hoặc mua bất động sản, quý vị cần một hợp đồng mua bán bảo đảm sự chắc chắn về mặt pháp lý. Hợp đồng này có nhiều tên gọi khác nhau, như hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng mua bán bất động sản. Nếu đối tượng là căn hộ, hợp đồng còn được gọi là hợp đồng chuyển quyền sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, trong bài viết này, chúng tôi sẽ gọi là “hợp đồng mua bán”.
Hợp đồng mua bán cần có những nội dung gì?
Để có hiệu lực, mọi hợp đồng mua bán đều phải được lập thành văn bản và có các nội dung thiết yếu theo Bộ luật Dân sự. Hợp đồng phải xác định các bên giao kết, bất động sản được mua bán và mức giá mua bán. Giá mua bán nên phù hợp với giá trị thị trường để bảo đảm tính hợp lý.
Nếu là hợp đồng mua bán căn hộ hoặc không gian phi nhà ở, ngoài các nội dung thiết yếu theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng còn phải có các nội dung theo Luật số 182/1993 Z.z. về quyền sở hữu căn hộ và không gian phi nhà ở, đặc biệt là:
- Mô tả căn hộ hoặc không gian phi nhà ở và các phần phụ thuộc.
- Mô tả các phần chung và thiết bị chung của tòa nhà căn hộ.
- Quy định về quyền đối với đất xây dựng tòa nhà căn hộ và đất liền kề.
- Tình trạng kỹ thuật của căn hộ hoặc không gian phi nhà ở.
- Việc quản lý tòa nhà căn hộ.
- Quy định về quyền đối với các công trình phòng vệ dân sự.
Các điều khoản khác của hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán cần quy định thêm các điều khoản dưới dạng cam đoan của người bán về tình trạng kỹ thuật của bất động sản. Chẳng hạn, cần nêu các khiếm khuyết rõ ràng, tình trạng pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ hoặc quyền của bên thứ ba ràng buộc bất động sản, các khoản nợ, khoản thanh toán còn thiếu liên quan đến bất động sản, các vụ kiện hoặc thủ tục khác đang diễn ra, cũng như mọi nghĩa vụ mà người bán đã cam kết với bên thứ ba liên quan đến bất động sản theo hợp đồng hoặc thỏa thuận khác.
Đối với cam đoan của người mua, hợp đồng mua bán cũng nên bao gồm các cam đoan, đặc biệt là việc người mua không mất khả năng thanh toán, không có nghĩa vụ đối với bên thứ ba làm hạn chế khả năng thanh toán giá mua bán, không phải là đối tượng của thủ tục cưỡng chế thi hành án hoặc thủ tục khác, và không ở trong tình trạng pháp lý cản trở việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, v.v.
Hợp đồng mua bán cũng nên có các điều khoản sau:
- Giải quyết các khoản thanh toán còn thiếu và các khoản nợ liên quan đến bất động sản, nếu có.
- Chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua.
- Thời điểm hợp đồng có giá trị pháp lý, có hiệu lực và phát sinh hiệu lực đối với vật quyền.
- Bàn giao và tiếp nhận bất động sản.
- Chuyển giao rủi ro thiệt hại đối với bất động sản.
- Giải quyết việc đăng ký thường trú của người bán và, nếu có, của những người khác.
- Chỗ ở thay thế.
- Chuyển tên trên các hợp đồng cung cấp năng lượng.
- Tạm đình chỉ hoặc đình chỉ thủ tục đăng ký quyền tại cơ quan địa chính.
- Rút khỏi hợp đồng.
- Quy định về phạt vi phạm hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại.
- Việc tống đạt thông báo, văn bản.
- Phí chứng thực chữ ký tại công chứng viên và lệ phí hành chính tại cơ quan địa chính.
- Hoa hồng của văn phòng môi giới bất động sản.
- Phí dịch vụ pháp lý của luật sư hoặc công chứng viên.
Hợp đồng mua bán bảo đảm tính công bằng
Hợp đồng mua bán cần cân bằng, mang lại lợi ích như nhau cho người bán và người mua. Các quyền và nghĩa vụ của người bán cần tương xứng với quyền và nghĩa vụ của người mua. Nếu một người không có chuyên môn pháp lý tự soạn hợp đồng mua bán, hợp đồng thường chỉ có lợi cho chính người đó mà không có lợi cho bên kia. Họ thường đưa vào hợp đồng nhiều quyền hơn nghĩa vụ, nhưng những điều khoản đó nhiều khi không liên quan đến quyền theo pháp luật hoặc khả năng thực thi các quyền ấy.
Nếu quý vị tìm đến văn phòng môi giới bất động sản, văn phòng này nên thông qua luật sư hợp tác với mình để chuẩn bị hợp đồng mua bán bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng vẫn thường chỉ có lợi cho người bán hoặc người mua, phần lớn là bên trả hoa hồng cho văn phòng môi giới bất động sản.
Nếu quý vị tìm đến luật sư, họ cũng sẽ hành động theo cách tương tự. Luật sư luôn chỉ ký hợp đồng cung cấp dịch vụ pháp lý với một bên giao kết là khách hàng của mình — người bán hoặc người mua — nên đương nhiên sẽ bảo vệ quyền lợi của khách hàng đó.
Nếu quý vị tìm đến công chứng viên, pháp luật yêu cầu họ phải trung lập và độc lập. Công chứng viên không được ưu ái bất kỳ bên nào trong hợp đồng, vì họ là người thực thi công vụ và hoạt động công chứng là việc thực hiện quyền lực công do nhà nước trao.
Mỗi công dân tại Cộng hòa Slovakia đều có thể tự soạn hợp đồng mua bán nếu bán tài sản của mình hoặc mua tài sản cho bản thân.
Tuy nhiên, việc này thường dẫn đến tình trạng hợp đồng mua bán không được chấp thuận trong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại bộ phận địa chính của văn phòng cấp huyện có thẩm quyền, hoặc phát sinh vấn đề khác. Những trường hợp thường gặp bao gồm không thanh toán toàn bộ hoặc một phần giá mua bán, bất động sản có khiếm khuyết pháp lý hoặc thực tế, không bàn giao bất động sản, rút khỏi hợp đồng và việc chuyển trả quyền sở hữu kéo theo, rủi ro thiệt hại hoặc sự xuống cấp ngẫu nhiên của tài sản, các nghĩa vụ hoặc quyền của bên thứ ba mới được phát hiện, các khoản nợ, khoản thanh toán còn thiếu, các vụ kiện liên quan đến bất động sản, v.v.
Rất khó soạn thảo một hợp đồng mua bán bất động sản tốt nếu không có trình độ pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn phù hợp. Đừng dựa vào các mẫu tải từ Internet! Quý vị không biết ai đã soạn chúng, chúng có đáp ứng yêu cầu pháp luật hay không, hoặc có bao quát mọi vấn đề cần giải quyết trong hoàn cảnh của mình hay không. Chúng tôi đặc biệt khuyến nghị sử dụng dịch vụ pháp lý của luật sư hoặc công chứng viên.
nubb.sk
