Nakup in prodaja nepremičnine
Ureditev prodaje ali nakupa
Lahko se odločite, da boste prodajo ali nakup nepremičnine uredili »v lastni režiji«. Čeprav lahko po zakonu vsak državljan sam uredi prodajo ali nakup svoje nepremičnine, priporočamo, da se zaradi izogibanja poznejšim težavam, ki se lahko pojavijo pri prodaji ali nakupu, obrne na strokovnjaka. To je lahko pravni strokovnjak, pooblaščen za opravljanje pravnih storitev – odvetnik ali notar, ki lahko upravlja premoženje stranke, kar je v določeni meri podobno nepremičninski dejavnosti – ali nepremičninska agencija, ki je pooblaščena za opravljanje nepremičninske dejavnosti in ima s pooblaščenim pravnim strokovnjakom sklenjeno pogodbo o opravljanju pravnih storitev.
Če ste se odločili obrniti na pravnega strokovnjaka – odvetnika ali notarja – in želite preveriti, ali je pooblaščen za opravljanje pravnih storitev ter član poklicne zbornice – Slovenske odvetniške zbornice SR ali Notarske zbornice SR –, bo vpisan v imenik odvetnikov na spletni strani www.sak.sk oziroma v imenik notarjev na spletni strani www.notar.sk. Pravnega strokovnjaka lahko tudi prosite, naj vam predloži dokazilo o pooblastilu za opravljanje pravnih storitev.
Razlika med nepremičninsko agencijo in pravnim strokovnjakom je v tem, da so odvetniki in notarji po zakonu zavarovani za primer škode, ki bi jo svojim strankam povzročili pri opravljanju poklica. Ob dokazani škodi jo namesto njih poravna država, ki nato od njih uveljavlja povračilo.
Ugotovitev stanja nepremičnine in preverjanje pogodbenih strank
Pred nakupom nepremičnine je treba preveriti, ali je prodajalec njen dejanski lastnik, ter preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine. Ne pozabite preveriti tudi plačilne sposobnosti kupca.
Če ste se odločili nakup in prodajo urediti prek nepremičninske agencije ali pravnega strokovnjaka, bo vse potrebne korake za vas opravil strokovnjak.
Prodajna pogodba za nepremičnino
Pomena prodajne pogodbe ne gre podcenjevati. Pri prenosu nepremičnine je najpomembnejši dokument. Sestavite jo lahko tudi sami, vendar tvegate, da se bodo pozneje pojavile težave v zvezi s tako pripravljeno pogodbo.
Prodajna pogodba v obliki notarskega zapisa in vložitev predloga pri katastru
Če se odločite za pravnega strokovnjaka, vam lahko notar zagotovi celovito storitev v zvezi s prodajo nepremičnine. Predvsem lahko sestavi kakovostno prodajno pogodbo in jo elektronsko vloži pri katastru v pospešenem postopku z znižano upravno takso. Če kupnino plačujete z lastnimi sredstvi, lahko hkrati uporabite tudi notarsko hrambo za trenutno najvarnejši način prenosa nepremičnine, ki je na voljo na trgu.
Dobra prodajna pogodba za nepremičnino
Če ste se odločili prodati ali kupiti nepremičnino, potrebujete prodajno pogodbo, ki zagotavlja pravno varnost. Takšno pogodbo poimenujejo različno, bodisi kupoprodajna pogodba bodisi prodajna pogodba za nepremičnino. Če je njen predmet stanovanje, se imenuje tudi pogodba o prenosu lastninske pravice na stanovanju. Za naše potrebe jo bomo imenovali »prodajna pogodba«.
Kaj mora vsebovati prodajna pogodba?
Vsaka prodajna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in mora za svojo veljavnost vsebovati bistvene sestavine po civilnem zakoniku. Vsebovati mora podatke o pogodbenih strankah, predmetu prodaje oziroma nakupa in višini kupnine. Višina kupnine mora ustrezati tržni vrednosti, da je primerna.
Če gre za prodajno pogodbo za stanovanje ali nestanovanjski prostor, mora ta poleg bistvenih sestavin po civilnem zakoniku vsebovati tudi sestavine po zakonu št. 182/1993 Z.z. o lastništvu stanovanj in nestanovanjskih prostorov, zlasti:
- Opis stanovanja ali nestanovanjskega prostora in pripadajočih delov.
- Opis skupnih delov in skupnih naprav stanovanjske stavbe.
- Ureditev pravic na zemljišču, na katerem stoji stanovanjska stavba, in na pripadajočih zemljiščih.
- Tehnično stanje stanovanja ali nestanovanjskega prostora.
- Upravljanje stanovanjske stavbe.
- Ureditev pravic v zvezi z objekti civilne zaščite.
Druge določbe prodajne pogodbe
V prodajni pogodbi je nujno urediti tudi druge določbe v obliki izjav prodajalca o tehničnem stanju nepremičnine. Na primer z navedbo očitnih napak, pravnega stanja nepremičnine, bremen na nepremičnini, morebitnih dolgov in neporavnanih obveznosti, povezanih z nepremičnino, tekočih sodnih ali drugih postopkov ter kakršnih koli obveznosti prodajalca do tretjih oseb v zvezi z nepremičnino, ki jih je prevzel na podlagi druge pogodbe ali dogovora.
Kar zadeva izjave kupca, mora prodajna pogodba vsebovati tudi njegove izjave, zlasti da ni plačilno nesposoben, da nima obveznosti do tretjih oseb, ki bi omejevale njegovo sposobnost plačila kupnine, da zoper njega ne teče izvršba ali drug postopek ter da ni v takem pravnem položaju, ki bi mu onemogočal izpolnjevanje obveznosti iz prodajne pogodbe, in podobno.
Zaželeno je, da prodajna pogodba vsebuje tudi naslednje določbe:
- Poravnava morebitnih neporavnanih obveznosti in dolgov v zvezi z nepremičnino.
- Prenos lastninske pravice s prodajalca na kupca.
- Nastop veljavnosti, učinkovanja in stvarnopravnih učinkov pogodbe.
- Izročitev in prevzem nepremičnine.
- Prehod nevarnosti nastanka škode na nepremičnini.
- Ureditev prijavljenega stalnega prebivališča prodajalca oziroma drugih oseb.
- Nadomestno stanovanje.
- Prenos pogodb o dobavi energentov.
- Prekinitev ali ustavitev postopka vpisa pri katastru.
- Odstop od pogodbe.
- Določitev pogodbenih kazni.
- Odškodnina.
- Vročanje.
- Stroški notarske overitve podpisov in upravna taksa pri katastru.
- Provizija nepremičninske agencije.
- Stroški pravnih storitev odvetnika ali notarja.
Nepristranska prodajna pogodba
Prodajna pogodba mora biti uravnotežena ter enako ugodna za prodajalca in kupca. Obseg pravic in obveznosti prodajalca mora ustrezati pravicam in obveznostim kupca. Če prodajno pogodbo sestavi laik, bo praviloma ugodna le zanj, ne pa tudi za drugo stranko. Vanjo bo vedno vključil več pravic kot obveznosti, ki pa pogosto nimajo veliko skupnega s pravom in njihovo morebitno uveljavljivostjo.
Če se obrnete na nepremičninsko agencijo, vam mora ta prek svojega pogodbenega pravnega strokovnjaka pripraviti prodajno pogodbo, ki varuje interese obeh pogodbenih strank. Vendar se pogosto zgodi, da je pogodba kljub temu ugodna le za prodajalca ali kupca, običajno za tistega, ki nepremičninski agenciji plača provizijo.
Če se obrnete na odvetnika, bo ravnal podobno. Odvetnik ima pogodbo o opravljanju pravnih storitev vedno sklenjeno le z eno pogodbeno stranko kot svojo stranko – s prodajalcem ali kupcem – in bo zato seveda zastopal interese svoje stranke.
Če se obrnete na notarja, mu zakon nalaga, da je nepristranska in neodvisna oseba. Nobeni od pogodbenih strank ne sme dati prednosti, saj je nosilec javnih pooblastil, opravljanje notarske dejavnosti pa pomeni izvajanje javne oblasti, ki mu jo je zaupala država.
Vsak državljan v SR lahko sam sestavi svojo prodajno pogodbo, če prodaja svoje premoženje ali kupuje premoženje zase.
V večini primerov pa se to konča tako, da prodajna pogodba ne prestane postopka za dovolitev vpisa lastninske pravice pri pristojnem okrajnem uradu, katastrskem oddelku, ali pa se pojavi druga težava. Pogosti primeri so neplačilo celotne kupnine ali njenega dela, pravne in dejanske napake nepremičnine, neizročitev nepremičnine, odstop od pogodbe in z njim povezan povratni prenos lastništva, nevarnost nastanka škode in naključnega poslabšanja stvari, naknadno odkrita bremena, dolgovi, neporavnane obveznosti, sodni postopki v zvezi z nepremičnino in podobno.
Brez ustrezne pravne izobrazbe in prakse je zelo težko sestaviti dobro prodajno pogodbo za nepremičnino. Ne zanašajte se na vzorce, ki jih prenesete s spleta! Ne veste, kdo jih je napisal, ali izpolnjujejo zakonske zahteve in ali vsebujejo vse, kar morate urediti glede na svoj položaj. Vsekakor priporočamo uporabo pravnih storitev odvetnika ali notarja.
nubb.sk
