Ingatlan adásvétele
Az eladás vagy vásárlás lebonyolítása
Dönthet úgy, hogy az ingatlan eladását vagy vásárlását „saját kezűleg” intézi. Bár a törvény szerint minden állampolgár maga is lebonyolíthatja ingatlana eladását vagy vásárlását, az adásvétel során később felmerülő problémák elkerülése érdekében javasoljuk, hogy forduljon szakemberhez. Ez lehet jogi szolgáltatás nyújtására jogosult jogász – ügyvéd vagy közjegyző, aki az ügyfél vagyonának kezelését is végezheti, ami bizonyos tekintetben hasonlít az ingatlanközvetítői tevékenységhez –, vagy ingatlanközvetítő iroda, amely jogosult ingatlanközvetítői tevékenységet folytatni, és jogi szolgáltatások nyújtására vonatkozó szerződéssel rendelkezik egy arra jogosult jogásszal.
Ha úgy döntött, hogy jogászhoz – ügyvédhez vagy közjegyzőhöz – fordul, és ellenőrizni szeretné, hogy jogosult-e jogi szolgáltatást nyújtani, valamint tagja-e a szakmai szervezetnek – a Szlovák Ügyvédi Kamarának vagy a Szlovák Köztársaság Közjegyzői Kamarájának –, keresse meg az ügyvédek www.sak.sk oldalon vagy a közjegyzők www.notar.sk oldalon közzétett névjegyzékében. A jogásztól azt is kérheti, hogy igazolja a jogi szolgáltatások nyújtására vonatkozó jogosultságát.
Az ingatlanközvetítő iroda és a jogász közötti különbség az, hogy az ügyvédek és a közjegyzők a törvény alapján biztosítással rendelkeznek az általuk okozott károkra, amelyeket foglalkozásuk gyakorlása során ügyfeleiknek okoznak. Bizonyított kár esetén az állam megtéríti helyettük a kárt, majd megtérítési igényt érvényesít velük szemben.
Az ingatlan állapotának és a szerződő feleknek az ellenőrzése
Ingatlan vásárlása előtt ellenőrizni kell, hogy az eladó valóban az ingatlan tulajdonosa-e, valamint meg kell vizsgálni az ingatlan jogi és tényleges állapotát. A vevő fizetőképességének ellenőrzéséről sem szabad megfeledkezni.
Ha úgy döntött, hogy az adásvételt ingatlanközvetítő iroda vagy jogász közreműködésével intézi, minden szükséges lépést szakember tesz meg Ön helyett.
Ingatlan-adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződés jelentőségét nem szabad alábecsülni. Ingatlan átruházásakor ez a legfontosabb. Saját maga is elkészítheti, de ezzel vállalja annak kockázatát, hogy a későbbiekben problémák merülhetnek fel az így elkészített szerződés miatt.
Közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződés és kataszteri benyújtás
Ha jogász segítségét választja, a közjegyző átfogó szolgáltatást nyújthat az ingatlan eladásával kapcsolatban. Mindenekelőtt megfelelő adásvételi szerződést készíthet, és azt elektronikusan benyújthatja a kataszteri hivatalhoz gyorsított eljárásban, csökkentett közigazgatási illeték mellett. Ha készpénzzel vásárol, közjegyzői letétet is igénybe vehet a jelenleg elérhető legbiztonságosabb ingatlan-átruházáshoz.
Megfelelő ingatlan-adásvételi szerződés
Ha ingatlant szeretne eladni vagy vásárolni, jogbiztonságot nyújtó adásvételi szerződésre van szüksége. Ezt többféleképpen is nevezik: ingatlan adásvételére vonatkozó szerződésnek vagy ingatlan-adásvételi szerződésnek. Ha lakás a tárgya, lakástulajdon átruházására vonatkozó szerződésnek is nevezik. A továbbiakban azonban „adásvételi szerződésnek” fogjuk nevezni.
Mit kell tartalmaznia az adásvételi szerződésnek?
Minden adásvételi szerződést írásba kell foglalni, és érvényességéhez tartalmaznia kell a polgári törvénykönyv szerinti lényeges elemeket. Meg kell jelölnie a szerződő feleket, az adásvétel tárgyát és a vételár összegét. A vételárnak megfelelőnek, a piaci értékhez igazodónak kell lennie.
Lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség adásvételére vonatkozó szerződés esetén a polgári törvénykönyv szerinti lényeges elemeken túl a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjogáról szóló 182/1993. sz. törvény szerinti elemeket is tartalmaznia kell, különösen:
- A lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség és tartozékainak leírását.
- A lakóépület közös részeinek és közös berendezéseinek leírását.
- A lakóépülettel beépített telekhez és a szomszédos telkekhez kapcsolódó jogok rendezését.
- A lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség műszaki állapotát.
- A lakóépület kezelését.
- A polgári védelmi létesítményekhez kapcsolódó jogok rendezését.
Az adásvételi szerződés további rendelkezései
Az adásvételi szerződésben további rendelkezéseket is rögzíteni kell az eladó ingatlan műszaki állapotára vonatkozó nyilatkozatai formájában. Ilyen például a nyilvánvaló hibák, az ingatlan jogi helyzete, az ingatlant terhelő jogok, az esetleges tartozások és az ingatlannal kapcsolatos hátralékok, a folyamatban lévő bírósági vagy egyéb eljárások, valamint az eladónak az ingatlannal kapcsolatban harmadik személyekkel szemben más szerződés vagy megállapodás alapján vállalt kötelezettségeinek feltüntetése.
A vevő nyilatkozatai körében az adásvételi szerződésnek különösen arra vonatkozó nyilatkozatait kell tartalmaznia, hogy nem fizetésképtelen, harmadik személyekkel szemben nem állnak fenn olyan kötelezettségei, amelyek korlátoznák a vételár megfizetésére való képességét, nem folyik ellene végrehajtás vagy más eljárás, és nincs olyan jogi helyzetben, amely megakadályozná az adásvételi szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítését, és így tovább.
Célszerű, hogy az adásvételi szerződés a következő rendelkezéseket is tartalmazza:
- Az ingatlannal kapcsolatos hátralékok és tartozások rendezése, ha vannak ilyenek.
- A tulajdonjog átszállása az eladóról a vevőre.
- A szerződés érvényességének, hatályának és dologi jogi joghatásainak beállta.
- Az ingatlan átadása és átvétele.
- Az ingatlant érintő kárveszély átszállása.
- Az eladó vagy más személyek bejelentett állandó lakóhelyének rendezése.
- Lakhatási pótlás.
- A közműszolgáltatások átírása.
- A kataszteri bejegyzési eljárás felfüggesztése vagy megszüntetése.
- Elállás a szerződéstől.
- Kötbérek kikötése.
- Kártérítés.
- Kézbesítés.
- A közjegyzői aláírás-hitelesítés díjai és a kataszteri közigazgatási illeték.
- Az ingatlanközvetítő iroda jutaléka.
- Az ügyvéd vagy közjegyző jogi szolgáltatásainak díjai.
Pártatlan adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződésnek kiegyensúlyozottnak kell lennie, egyformán előnyösnek az eladó és a vevő számára. Az eladó jogainak és kötelezettségeinek összhangban kell állniuk a vevő jogaival és kötelezettségeivel. Ha laikus készíti az adásvételi szerződést, az mindig csak neki, nem pedig a másik félnek lesz előnyös. Mindig több jogosultságot fog belefoglalni, mint kötelezettséget, amelyeknek azonban gyakran semmi közük a joghoz vagy az esetleges kikényszeríthetőségükhöz.
Ha ingatlanközvetítő irodához fordul, annak szerződött jogásza útján olyan adásvételi szerződést kellene készítenie Önnek, amely mindkét szerződő fél érdekeit védi. Gyakran előfordul azonban, hogy a szerződés ennek ellenére csak az eladónak vagy csak a vevőnek kedvez, többnyire annak, aki az ingatlanközvetítő jutalékát fizeti.
Ha ügyvédhez fordul, ő hasonlóan jár el. Az ügyvéd mindig csak az egyik szerződő féllel, az ügyfelével – az eladóval vagy a vevővel – köt jogi szolgáltatás nyújtására vonatkozó szerződést, ezért természetesen az ő érdekeit képviseli.
Ha közjegyzőhöz fordul, a törvény előírja számára, hogy pártatlanul és függetlenül járjon el. Egyik szerződő felet sem részesítheti előnyben, mert közhivatalnok, és a közjegyzői tevékenység az állam által ráruházott közhatalom gyakorlásának minősül.
A Szlovák Köztársaságban minden állampolgár maga is megfogalmazhatja adásvételi szerződését, ha saját vagyonát adja el, vagy saját részére vásárol vagyontárgyat.
Ez azonban többnyire azzal végződik, hogy az adásvételi szerződés alapján az illetékes járási hivatal kataszteri osztálya nem engedélyezi a tulajdonjog bejegyzését, vagy más probléma merül fel. Gyakori eset a vételár vagy egy részének meg nem fizetése, az ingatlan jogi és tényleges hibái, az ingatlan átadásának elmaradása, a szerződéstől való elállás és az ehhez kapcsolódó tulajdonjog-visszaruházás, a károsodás és a véletlen állagromlás veszélye, az újonnan felfedezett terhek, tartozások, hátralékok, az ingatlannal kapcsolatos bírósági eljárások és hasonlók.
Megfelelő jogi képzettség és gyakorlat nélkül nagyon nehéz jó ingatlan-adásvételi szerződést készíteni. Ne hagyatkozzon az internetről letöltött mintákra! Nem tudhatja, ki írta őket, megfelelnek-e a törvényi követelményeknek, és tartalmaznak-e mindent, amit az Ön helyzetében rendezni kell. Egyértelműen ügyvéd vagy közjegyző jogi szolgáltatásainak igénybevételét javasoljuk.
nubb.sk
