不动产买卖
安排出售或购买事宜
您可以选择“自行办理”不动产买卖。虽然法律允许任何公民自行办理其不动产的买卖，但为避免交易过程中可能出现的后续问题，我们建议向专业人士寻求帮助。您可以咨询获准提供法律服务的法律专业人士——律师或公证员；公证员还可以管理客户财产，与房地产服务有一定相似之处。您也可以咨询获准从事房地产经营、并已与持牌法律专业人士签订法律服务合同的房地产经纪机构。
如果您决定委托律师或公证员，并想核实其是否有权提供法律服务、是否为专业组织——斯洛伐克共和国律师协会或斯洛伐克共和国公证员协会的成员，可以在www.sak.sk网站的律师名录或www.notar.sk网站的公证员名录中查询。您也可以请其出示提供法律服务的执业资格证明。
房地产经纪机构与法律专业人士的区别在于，律师和公证员依法必须投保职业损害责任保险，以应对其执业给客户造成的损害。如损害得到证实，由国家先行赔偿，再向相关人员追偿。
查明不动产状况并核查合同双方
购买不动产前，必须核实卖方是否为真正的所有权人，并查明不动产的法律状态和实际状况。也不要忘记核查买方的信用状况。
如果您选择通过房地产经纪机构或法律专业人士办理不动产买卖，专业人员将代您完成所有必要步骤。
不动产买卖合同
切勿轻视买卖合同；它是不动产转让中最重要的文件。您也可以自行起草，但这样可能面临因合同内容而在日后出现问题的风险。
公证文书形式的买卖合同及向地籍部门提交申请
如果您决定委托法律专业人士，公证员可以为不动产出售提供全程服务，尤其是起草高质量的买卖合同，并以较低的行政费用，通过电子方式向地籍部门提交加速办理申请。如果您以现金购买，还可以同时使用公证保管服务，以目前市场上最安全的方式完成不动产转让。
优质的不动产买卖合同
如果您决定买卖不动产，需要一份具有“法律确定性”的买卖合同。这类合同有不同名称，例如买卖协议或不动产买卖合同；如果标的是公寓，还常称为公寓所有权转让合同。为便于下文叙述，我们统一称之为“买卖合同”。
买卖合同应包含哪些内容？
每份买卖合同都必须采用书面形式，并包含《民法典》规定的必要条款，方为有效。合同必须写明当事人、买卖标的和购买价款。购买价款应与市场价值相符，保持合理。
如果买卖标的是公寓或非住宅用房，合同除须符合《民法典》规定的必要条件外，还须符合关于公寓和非住宅用房所有权的第182/1993号法律汇编法令的要求，尤其包括：
- 公寓或非住宅用房及其附属设施的描述。
- 公寓楼共有部分及共用设施的描述。
- 关于公寓楼所占土地及相邻土地权利的规定。
- 公寓或非住宅用房的技术状况。
- 公寓楼的管理。
- 关于民防设施权利的规定。
买卖合同的其他条款
买卖合同还必须规定其他事项，包括卖方就不动产技术状况所作的声明，例如披露明显瑕疵、不动产的法律状态、设定于其上的负担、可能存在的债务和欠款、涉及不动产的诉讼或其他程序，以及卖方依据其他合同或协议就该不动产向第三方承担的任何义务。
关于买方的声明，买卖合同还应包括买方对以下事项作出的声明：其并未丧失偿付能力，不存在影响其支付购买价款能力的对第三方债务，不存在针对其开展的强制执行或其他程序，且未处于无法履行买卖合同义务的法律状态等。
买卖合同还宜载明以下条款：
- 如有与不动产有关的欠款和债务，约定其清偿事宜。
- 所有权从卖方转移至买方。
- 合同的成立、生效及物权效力的发生。
- 不动产的交付与接收。
- 不动产毁损风险的转移。
- 卖方或其他人在该不动产登记的永久居住地址的处理。
- 替代住房。
- 能源供应账户的过户。
- 地籍部门权利登记程序的中止或终止。
- 合同的解除。
- 违约金的约定。
- 损害赔偿。
- 通知送达。
- 公证员签名认证费用及地籍部门行政费用。
- 房地产经纪机构佣金。
- 律师或公证员法律服务费。
公正平衡的买卖合同
买卖合同应当平衡，对卖方和买方同样公平。卖方的权利和义务应与买方的权利和义务相对应。如果由非专业人士起草合同，合同往往只对起草者本人有利，而对另一方不利。起草者总会为自己写入更多权利而非义务；但这些条款往往与法律及其能否得到执行无关。
如果您委托房地产经纪机构，该机构应通过其合作法律专业人士为您准备维护合同双方利益的买卖合同。然而，实践中合同往往仍只对卖方或买方有利，通常是对支付经纪机构佣金的一方有利。
如果您委托律师，情况类似。律师通常只与作为其客户的一方——卖方或买方——签订法律服务合同，因此自然会维护客户的利益。
如果您委托公证员，法律要求其保持公正和独立。公证员不得偏袒合同任何一方，因为公证员是公职人员，其公证活动属于行使国家赋予的公共权力。
斯洛伐克共和国的每位公民出售自己的财产或为自己购买财产时，都可以自行起草买卖合同。
然而，结果往往是买卖合同未能通过主管区政府地籍部门的所有权登记审批程序，或出现其他问题。常见问题包括购买价款全部或部分未获支付、不动产存在法律或实际瑕疵、不动产未交付、合同解除及相关的所有权返还、财产毁损或意外贬损风险、新发现的权利负担、债务、欠款及涉及不动产的诉讼等。
缺乏相应法律教育和实践经验，要起草一份好的不动产买卖合同非常困难。不要依赖从网上下载的模板！您不知道是谁写的、是否符合法律要求，也不知道是否涵盖您的具体情况需要解决的所有问题。我们强烈建议使用律师或公证员提供的法律服务。
nubb.sk
